Молодёжная 6

[Spiceman]

63тыс.руб./кв.метр на ул.Молодежная, в Подольске???
Мир сошел с ума....

[Ser Berluskoni]

63 тысячи рублей за кв.метр?
то есть трешка 76.8 кв.м. у Вас стоит 4840000 рублей?
а вот тут http://luks-n.ru/ трешка стоит 3600000 р. по 48000 р/кв.м.
48т.р и 63т.р. - разница почти в полтора раза.
я почему интересуюсь. мне бы трешку хотелось бы взять, надо определиться с суммой.
но с таким разбросом цен я уже вообще ничего не понимаю..
и еще вопрос - 63000р. за кв. это фиксированная цена? независимо от количества комнат?
я еще ничего не купил, но у меня уже взрыв мозга..

Дык Вы обратитесь напрямую к инвестору-застройщику и все Вам станет ясно...

[JUMP]

УТВЕРЖДАЮ
Генеральный директор
ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА?
А.Г. Гонор
07 февраля 2011 года
ОТЧЕТ ? 2010-03/86
ОП РЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ КВАРТИР,
РАСПОЛОЖЕННЫХ ПО АДРЕСУ: МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ПОДОЛЬСК, УЛ.
МОЛОДЕЖНАЯ, Д.6
Заказчик: Некоммерческое Партнерство "Защита прав соинвесторов
"МОЛОДЕЖНАЯ"
Исполнитель: ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА?
Дата определения стоимости: 03 февраля 2011 года
Дата составления отчета: 07 февраля 2011 года
2011 год - Москва
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
Г. Москва, ул. 2-я Кабельная, д. 15
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
2
Основные факты и выводы
Согласно Договору оказания услуг по оценке имущества ? 2010-03/86 от 03 февраля 2011 года,
заключенного между Некоммерческим Партнерством "Защита прав соинвесторов "МОЛОДЕЖНАЯ"
(далее - Заказчик) и ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА? (далее ? Исполнитель), проведена оценка
рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул.
Молодежная, д.6.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки представлена ниже в таблице.
Таблица 1.
? Наименование объекта оценки Общая площадь, кв.м.
1. Жилые квартиры в количестве 29 штук (перечень см. раздел 2 настоящего Отчета) 2 149,6
Дата определения стоимости: 03.02.2011 года.
Исследования, приведенные в Отчете, были сделаны за период с 03.02.2011 года по 07.02.2011
года.
Выводы, содержащиеся в настоящем Отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях, а
также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования
соответствующих рынков.
Отдельные положения настоящего Отчета не могут трактоваться отдельно, а только в связи с
полным текстом Отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.
Оценка была проведена в соответствии:
? с Федеральным законом ?Об оценочной деятельности в Российской Федерации? от 29
июля 1998 года ? 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 ? 178-ФЗ, от
21.03.2002 ? 31-ФЗ, от 14.11.2002 ? 143-ФЗ, от 10.01.2003 ? 15-ФЗ, от 27.02.2003 ? 29-
ФЗ, от 22.08.2004 ? 122-ФЗ, от 05.01.2006 ? 7-ФЗ, от 27.07.2006 ? 157-ФЗ, от 05.02.2007
? 13-ФЗ, от 13.07.2007 ? 129-ФЗ, от 24.07.2007 ? 220-ФЗ, от 30.06.2008 ? 108-ФЗ), далее
по тексту Федеральный закон ? 135-ФЗ;
? с Федеральным стандартом оценки ?Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО ?1)?1;
? с Федеральным стандартом оценки ?Цель оценки и виды стоимости (ФСО ?2)?2 ;
? с Федеральным стандартом оценки ?Требования к отчету об оценки (ФСО ?3)?3;
? со стандартами и правилами оценочной деятельности, используемые при проведении
оценки и утвержденные СРО оценщиков, членами которой являются оценщики.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, приведены ниже.
Полученные результаты по подходам
? п/п Наименование Полученный результат
1. Затратный подход Не применялся
2. Сравнительный подход 136 901 694
3. Доходный подход Не применялся
- Рыночная стоимость объекта оценки, рублей 136 901 694
1 Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. ? 256.
2 Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. ? 255.
3 Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. ? 254.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
3
Примечание: Обоснование использования подходов, а также удельных весов представлено в соответствующих разделах настоящего Отчета.
Рыночная стоимость жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г.
Подольск, ул. Молодежная, д.6, на 03 февраля 2011 года составила:
136 901 694 (Сто тридцать шесть миллионов девятьсот одна тысяча шестьсот
девяносто четыре) рубля, в том числе:
Таблица 2.
Итоговые значения
? Наименование Площадь,
кв.м.
Рыночная стоимость,
рублей
1. Двухкомнатная квартира 65,2 4 166 019
2. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
3. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
4. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
5. Двухкомнатная квартира 64,9 4 146 850
6. Двухкомнатная квартира 64,5 4 121 292
7. Двухкомнатная квартира 64,9 4 146 850
8. Двухкомнатная квартира 66,9 4 274 642
9. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
10. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
11. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
12. Двухкомнатная квартира 66,9 4 274 642
13. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
14. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
15. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
16. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
17. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
18. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
19. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
20. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
21. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
22. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
23. Двухкомнатная квартира 63,8 4 076 565
24. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
25. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
26. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
27. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
28. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
29. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
- Итого: 2 149,6 136 901 694
Генеральный директор
ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА?
Гонор Артур
Григорьевич
Оценщик
Сайландер Александр
Владимирович
Дата составления отчета: 07 февраля 2011 г.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
4
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ........................................................................................................................................... 5
1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ........................................................................................................................................... 5
1.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................... 5
1.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ ОЦЕНКИ .................................................................................................................. 6
1.4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ .................................................................................................................................... 6
1.5. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ ............................................................................................................................................ 7
1.6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ..................................................................................... 7
1.7. АНАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ ................................................................................ 7
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ..................................................................................................................... 8
2.1. ОБЩИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 8
2.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................................................... 8
2.3. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .................................................................................................... 9
3. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ......................................................................................12
4. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКИ ..............................................................................15
5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ..........................................................................................................................................16
6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ .........................................................18
7. КЛАССИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ..................................................19
8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................21
9. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ..............................................................................................................................22
9.1. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР РФ ПО ИТОГАМ 2010 ГОДА .................................................................................22
9.2. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ИТОГАМ 2010 ГОДА......................................23
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА .............25
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ..26
11.1. ВЫБОР МЕТОДА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ....................26
11.2. ВЫБОР ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ ..............................................................................................................................26
11.3. РАСЧЕТ КОРРЕКТИРОВОК ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ ...................................................................................................29
11.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................................................34
12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ..............36
12.1. ВЫБОР МЕТОДА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА .............................36
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ..................................................................................................................37
14. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ .......................................................39
ПРИЛОЖЕНИЕ ? 1 ? СЕРТИФИКАТЫ ОЦЕНЩИКА .........................................................................................40
ПРИЛОЖЕНИЕ ? 2 ? КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ .......................................................................41
ПРИЛОЖЕНИЕ ? 3 ? КОПИИ ДОКУМЕНТОВ .....................................................................................................46
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
5
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1. Задание на оценку
Таблица 3.
Объект оценки: Квартиры, общей площадью 2 149,6 кв.м.
Местоположение объекта оценки: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6
Цель оценки: Определение рыночной стоимости
Назначение оценки: Для целей принятия дальнейших хозяйственных решений
Вид стоимости: Рыночная стоимость
Имущественные права на объект
оценки: Права требования
Допущения и ограничения, на которых
должна основываться оценка:
Существенные допущения и ограничения отсутствуют, допущения и ограничения,
возникшие в ходе выполнения работ по оценке будут приведены в соответствующем
разделе
Основание проведения оценки:
Договор на проведение оценки ? 2010-03/86 от 03 февраля 2010 года, заключенный
между Некоммерческим Партнерством "Защита прав соинвесторов
"МОЛОДЕЖНАЯ" и ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА?
Дата оценки: 03.02.2011 года
Срок проведения оценки: С 03.02.2011 года по 07.02.2011 года.
Курс доллара США по данным ЦБ РФ
(www.cbr.ru) к российскому рублю на
дату оценки:
29,4219 рублей
Правообладатель объекта оценки: Некоммерческим Партнерством "Защита прав соинвесторов "МОЛОДЕЖНАЯ"
Инвентаризационная стоимость: Нет данных
Форма отчета: Полная письменная
1.2. Сведения о Заказчике оценки
Таблица 4.
Полное фирменное наименование: Некоммерческим Партнерством "Защита прав соинвесторов "МОЛОДЕЖНАЯ"
Юридический адрес: 142103, Московская обл., г.Подольск, ул.Рощинская, д.40
ИНН/КПП: 5036084821/503601001
ОГРН: 1075000008930 от 12.09.2007 г.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
6
1.3. Сведения об Исполнителе оценки
Таблица 5.
Наименование полное: Общество с ограниченной ответственностью ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ
БИЗНЕСА?
Наименование краткое: ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА?
ИНН/КПП: 7723691610/772301001
БАНК: МФ ОАО КБ "ФОРБАНК" г. Москва
Р/с: 40702810100100002234
К/с: 30101810300000000205
БИК: 044579205
Юридический адрес: 109382 г. Москва, ул. Краснодонская, д.24, стр.2
Генеральный директор: Гонор А.Г.
ОГРН: 5087746656388
1.4. Сведения об оценщике
Таблица 6.
Полное имя
Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков,
страховой полис, диплом о профессиональной переподготовке
Сайландер Александр Владимирович
Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков ООО
?РОО? ? 0008590 от 23 ноября 2010 года;
Страховой полис оценщика при осуществлении оценочной деятельности
военно-страховой компании ?Страховой дом? ? 1086НВ401731А от
25.11.2010 г., срок с 25 ноября 2010 года по 24 ноября 2011 года.
Диплом о профессиональной переподготовке ПП ? 161699 от 22 марта 2005
года по программе ?Оценка стоимости предприятия (бизнеса).
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
7
1.5. Процедура оценки
Проведение оценки включает следующие этапы:
? заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
? сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (установление
количественных и качественных характеристик объекта оценки);
? анализ рынка, к которому относится объект оценки
? применение подходов к оценке (затратный, сравнительный, доходный), включая выбор
методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
? согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки;
? составление отчета об оценке и передача заказчику.
1.6. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Согласно действующему законодательству необходимым условием проведения оценки объекта
оценки является применение следующих законов и стандартов:
? Федеральный закон ? 135-ФЗ;
? Федеральный стандарт оценки ?Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО ?1)?. Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20
июля 2007 г. ? 256;
? Федеральный стандарт оценки ?Цель оценки и виды стоимости (ФСО ?2)?. Утвержден
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. ? 255;
? Федеральный стандарт оценки ?Требования к отчету об оценки (ФСО ?3)?. Утвержден
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. ? 254.
В связи с тем, что оценщики, принимавшие участие в проведение оценки объекта оценки являются
действующими членами ООО ?Российское общество оценщиков?, согласно действующему
законодательству, необходимо применение следующих стандартов:
? свод стандартов оценки (СОО 2005) ООО ?РОО?, предназначенный для оценки имущества
в Российской Федерации и других странах СНГ от 20 июня 2005 г.
1.7. Анализ достаточности и достоверности информации
Анализ информации, используемой при проведении оценки объекта оценки, показал, что данная
информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать
правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и
определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах
обоснованные решения. Использование дополнительной информации не ведет к существенному
изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к
существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
8
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1. Общие характеристики объекта оценки
Таблица 7.
Объект оценки: Квартиры, общей площадью 2 149,6 кв.м.
Месторасположение объекта
оценки: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6
Имущественные права на объект
оценки:
Право требования
Юридически разрешенное
функциональное назначение
объекта оценки:
Жилое
Текущее использование объекта
оценки: Соответствует юридически разрешенному
Правоподтверждающие
документы: Инвестиционный контракт 101/55-02 от 17 мая 2002 года
Правообладатель объекта оценки: Некоммерческим Партнерством "Защита прав соинвесторов
"МОЛОДЕЖНАЯ"
Ограничения (обременения)
права:
Не зарегистрированы
2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки
В качестве объекта оценки выступают жилые квартиры, расположенные по адресу: Московская
область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6. На дату оценки объект недвижимости используется в качестве
объекта жилого назначения. Квартиры двух и четырехкомнатные расположены на 2-16 этажах монолитно-
кирпичного жилого дома. Квартиры без отделки. Дом в стадии готовности 85%.
Указанные выше характеристики основываются на данных следующих документов:
- Инвестиционный контракт 101/55-02 от 17 мая 2002 года;
- Договор аренды земельного участка ? 133 от 01 апреля 2005 года;
- Дополнительного соглашения к инвестиционному контракту (101/55-02 от 17 мая 2002 года) от
07 августа 2008 года;
- Заключение ?Мособлгосэкспертизы? ? 50-1-4-0333-10 от 27 апреля 2010 года;
- Перечень квартир.
Таблица 8.
Перечень оцениваемого имущества
? Наименование Площадь, кв.м.
30. Двухкомнатная квартира 65,2
31. Двухкомнатная квартира 67
32. Двухкомнатная квартира 67
33. Двухкомнатная квартира 67
34. Двухкомнатная квартира 64,9
35. Двухкомнатная квартира 64,5
36. Двухкомнатная квартира 64,9
37. Двухкомнатная квартира 66,9
38. Двухкомнатная квартира 64,4
39. Двухкомнатная квартира 64,4
40. Двухкомнатная квартира 64,4
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
9
? Наименование Площадь, кв.м.
41. Двухкомнатная квартира 66,9
42. Двухкомнатная квартира 64,4
43. Двухкомнатная квартира 65,5
44. Двухкомнатная квартира 65,5
45. Двухкомнатная квартира 65,5
46. Двухкомнатная квартира 65,5
47. Двухкомнатная квартира 65,5
48. Двухкомнатная квартира 65,5
49. Двухкомнатная квартира 65,5
50. Двухкомнатная квартира 65,5
51. Двухкомнатная квартира 65,5
52. Двухкомнатная квартира 63,8
53. Четырехкомнатная квартира 107,4
54. Четырехкомнатная квартира 107,4
55. Четырехкомнатная квартира 107,4
56. Четырехкомнатная квартира 107,4
57. Четырехкомнатная квартира 107,4
58. Четырехкомнатная квартира 107,4
- Итого: 2 149,6
2.3. Анализ местоположения Объекта оценки
Объект оценки расположен в г.Подольск. Жилой дом расположен в окружении жилой застройки с
видом на парк. Рядом расположены магазины, аптека, поликлиника, остановка общественного транспорта,
школа, детский сад.
На приведенных ниже рисунках (1,2) представлено местоположение оцениваемого имущества.
Рис. 1 Локальное месторасположение объекта на карте Московской области.
Оцениваемый объект
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
10
Рис. 2 Локальное месторасположение объекта на карте Подольска.
Описание и анализ локального положения Объекта оценки, его окружения (на разных уровнях
детализации) и перспектив их изменения необходимы для выявления экономических выгод от владения
объектом в настоящее время и в будущем. Оценка рыночной стоимости объекта есть ни что иное, как
?пересчёт? таких выгод в наиболее вероятную цену в ?справедливой? потенциальной сделке купли ?
продажи объекта при условиях, содержащихся в определении термина ?рыночная стоимость?. Под
термином ?окружение? мы понимаем экономическое окружение объекта, в котором и реализуется его
полезность. Это и физически существующая материальная среда (урбанизированная территория), и
экономические условия ? состояние финансового и фондового рынков, соотношение спроса и предложения
по аналогичным объектам, любые факторы, влияющие на это соотношение, налогообложение, факторы,
влияющие на стоимость ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта и т. д.
Подольск - город в России, город областного значения и одновременно
административный центр Подольского района Московской области, расположенный на
реке Пахра (приток Москвы-реки). Находится в 36 км от самого центра Москвы и в 15 км
от МКАД. В северной части граничит с Щербинкой, на юге ? с Климовском. Площадь
города ? 40,04 км², население ? 183,1 тыс. человек (2010 год). Крупный
промышленный и культурный центр Московской области. Современный центр города ?
площадь Ленина, на которой расположено здание Совета депутатов и Администрации города Подольска и
многие другие учреждения, в том числе, Дом Книги и Выставочный зал. От Площади Ленина идут дороги в
6 направлениях ? проспект Ленина на северо-восток (к мосту через реку Пахру, музею ?Подолье?, в
северную часть города, к Подольскому ДСК и микрорайону Новосырово), ул. Комсомольская ? на северо-
запад и на юго-восток (к путепроводу через железную дорогу и в восточную часть города), улица Большая
Серпуховская на юг (к ПЭМЗ, Детскому миру, путепроводу через железную дорогу, микрорайону Кутузово
Оцениваемый объект
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
11
и на Климовск), ул. Свердлова на юго-запад, ул. Кирова на юго-запад.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
12
3. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Объект оценки ? в соответствии со статьей ФЗ от 29.07.98 ? 135-ФЗ к объектам оценки относятся:
?Отдельные материальные объекты (вещи);
?Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного
вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
?Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава
имущества;
?Права требования, обязательства (долги)
?Работы, услуги, информация;
?Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена
возможность их участия в гражданском обороте.
Оценка имущества ? определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью,
процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Примечание. Основные цели оценки ? отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение
конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение;
страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация;
ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в
уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление;
инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление
брачного контракта.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость (Ст.130 ГК РФ)) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
леса, многолетние насаждения, здания сооружения.
Право собственности ? действующий ГК РФ определяет юридическое содержание права
собственности в ст. 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и
распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц:
?Отчуждать собственность другим лицам;
?Передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению
имуществом, оставаясь собственником этого имущества;
?Отдавать имущество в залог;
?Распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо его обременять.
Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления сроков) пользования.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение
и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами. Граждане или
юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования,
не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Цель оценки ? определение рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного
управления и распоряжения им.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
13
Улучшения - какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и
физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к
изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его
использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения,
незавершённое строительство и другие объекты.
Принцип оценки имущества ? основные экономические факторы, определяющие стоимость
имущества.
Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения,
изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и
наиболее эффективного использования и другие.
Дата оценки (дата определения стоимости, дата проведения оценки) ? является дата, по
состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость - При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
?одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
?стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
?объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
?цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
?платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
?Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на
открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при
этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения
внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и
устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов
и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
14
Метод оценки ? способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся
при сходных условиях.
Количественные характеристики объекта оценки ? площади, объемы, высота помещений и.т.п.
Качественные характеристики объекта оценки ? технические и эксплуатационные
характеристики, физический, внешнее и функциональное устаревание и совокупный износ.
Физический износ ? снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его
элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной
эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.
Функциональное устаревание ? снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное
несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных
работ требованиям современных рыночных стандартов.
Экономическое (внешнее) устаревание ? уменьшение стоимости объекта недвижимости в
результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих
негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного
изменения внешнего окружения объекта.
Неустранимое (неисправимое) устаревание ? в оценке устаревание объекта недвижимости, при
котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение
стоимости недвижимости.
Устранимое (исправимое) устаревание ? в оценке устаревание объекта недвижимости, затраты
на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа
стоимость всего объекта.
Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих
денежных сумм (доходов и расходов) к текущей стоимости на дату проведения оценки.
Безрисковая ставка - минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить
на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска
невозвращения вложенных средств.
Кадастровая стоимость - определяется методами массовой оценки как рыночная стоимость,
установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение
кадастровой оценки; такая стоимость, в частности, рассчитывается для целей налогообложения.
Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические
или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые
корректировке.
Ограничения (обременения) - под обременением понимается ограничение права собственности и
других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и.др.).
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная
как итог обоснованного оценщиком обобщения, результатов расчетов стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки
Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мнения оценщика об итоговой стоимости
имущества.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
15
4. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ ПРОВЕДЕННОЙ ОЦЕНКИ
Общество с ограниченной ответственностью ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА? осуществляет
оценочную деятельность на основании права, предоставленного статьей 15.1 Федерального закона ?Об
оценочной деятельности в Российской Федерации? ? 135-ФЗ от 29 июля 1998 года. ООО ?ЦЕНТР
ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА? имеет в штате не менее двух лиц (оценщиков), являющихся членами одной из
саморегулируемых организаций и соответствующих требованиям части второй статьи 24 данного
Федерального закона, и удовлетворяет всем требованиям, предъявляемым статьей 15.1 данного закона к
юридическим лицам.
Подписавший данный Отчет Оценщик настоящим удостоверяет следующее:
1. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной
стоимости оцениваемого объекта, предназначенного для информирования Заказчика о
величине стоимости объекта оценки.
2. Приведенные в Отчете данные, на основе которых проводился анализ, были собраны
Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и навыков, и являются
достоверными и не содержащими фактических ошибок.
3. Содержащийся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и
действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью
настоящего Отчета.
4. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии:
?с Федеральным законом ? 135-ФЗ;
?с Федеральным стандартом оценки ?Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО ?1)?;
?с Федеральным стандартом оценки ?Цель оценки и виды стоимости (ФСО ?2)?;
?с Федеральным стандартом оценки ?Требования к отчету об оценки (ФСО ?3)?;
?свод стандартов оценки (СОО 2005) ООО ?РОО?, предназначенный для оценки имущества в
Российской Федерации и других странах СНГ от 20 июня 2005 г.
5. Оценщики, а также Общество с ограниченной ответственностью ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ
БИЗНЕСА? гарантирует, что по отношению к Объекту оценки не является учредителем,
акционером, кредитором, страховщиком, а также не имеет к нему вещных или
обязательственных прав. Действует непредвзято и без предубеждения.
6. Вознаграждение общества с ограниченной ответственностью ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ
БИЗНЕСА? не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут
наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и
заключений, содержащихся в Отчете.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
16
5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Заявление о качестве проведенной оценки, являющейся частью настоящего Отчета,
ограничивается следующими условиями:
1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщик исходил из достоверности
имеющихся документов и информации, полученной от Заказчика. Там, где данные были
получены от третьих лиц, в Отчете указано. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность поэтому там, где это возможно, делаются ссылки
на источник информации.
2. Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав на
объект оценки.
3. Оценка проведена после осмотра объекта оценки, а также после анализа информации,
полученной в устной форме от должностных лиц Заказчика, а также анализа
предоставленных копий документов.
4. При проведении оценки оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из
отсутствия каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, и на
Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или объявления в случае
обнаружения) подобных факторов.
5. Оценщик принимает на себя обязательство по конфиденциальности результатов анализа
данных и итоговых расчетов, перед третьими лицами без предварительного письменного
уведомления Заказчика.
6. При подготовке отчета об оценке, обременение прав на оцениваемое имущество
исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на
экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания
предполагаемого инвестора. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует
получать доход от приобретаемого имущества и ему важно знать, как повлияет
обременение на величину этого дохода. В ходе проведения работ по оценке, оценщиком не
было выявлено обременений оцениваемого имущества. Таким образом, определение
рыночной стоимости объекта оценки выполнялось с учетом отсутствия обременений.
7. В случаях привлечения специалистов (экспертов) по отдельным вопросам для проведения
оценки, в соответствующих разделах Отчета указана их квалификация, степень участия в
проведении оценки, а также обоснована необходимость их привлечения. В данных случаях
в Отчете об оценке проведен анализ экспертного мнения используемого в качестве
информации, существенной для величины определяемой стоимости на соответствие
рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
8. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость
Объекта оценки.
9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по
поводу составленного Отчета или оцененного объекта, кроме как в случае официального
вызова суда.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
17
10. В процессе оценки Оценщик оставляет за собой право осуществлять округления
полученных результатов, не оказывающих существенное влияние на итоговый результат
стоимости объектов оценки.
11. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме. Приложения являются неотъемлемой
частью отчета.
12. Оценщик оставляет за собой право включать в состав приложений не все использованные
документы, а лишь те, которые представляются Оценщиком наиболее существенными для
понимания содержания отчета. При этом в архиве Оценщика будут храниться копии всех
существующих материалов, использованных при подготовке отчета.
13. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода
расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к
Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме
случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки
явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий
со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению
стоимости объекта оценки.
14. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть
признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты
составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты
предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
18
6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Оценку стоимости объекта оценки осуществляют в соответствии с общепринятыми принципами
оценки.
ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОБЪЕКТОМ СОБСТВЕННОСТИ:
? вклада;
? возрастающих и уменьшающихся доходов;
? сбалансированности;
? экономической величины;
? экономического разделения;
? факторов производства.
ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ:
? зависимости;
? соответствия;
? конкуренции;
? спроса и предложения;
? изменения цены с течением времени.
ПРИНЦИПЫ, ОСНОВАННЫЕ НА ПРЕДСТАВЛЕНИЯХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ:
? полезности;
? замещения;
? ожидания.
ПРИНЦИП НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ:
В соответствии со стандартами оценки принцип наиболее эффективного использования
определяется как наиболее вероятное использование объекта оценки, в результате которого его стоимость
будет максимальной и его использование будет:
? физически возможным;
? разумно оправданным;
? юридически законным;
? осуществимо с финансовой точки зрения.
Принцип наиболее эффективного использования рассматривается отдельно для каждого
конкретного случая на основе соизмерения и учета таких факторов как:
? степень универсальности имущества;
? его автономии, транспортабельности;
? степени эксплуатационной загрузки;
? физического и функционального устаревания.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
19
7. КЛАССИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Существуют три основных подхода к оценке практически любого актива:
1. ЗАТ РАТНЫЙ ПОДХОД.
2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.
3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.
Расчеты с применением каждого из этих подходов приводят к получению различных величин
стоимости объекта оценки.
Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из
использованных подходов и установить окончательную стоимость объекта оценки на основании данных
тех подходов, которые расценены, как наиболее надежные.
Следует заметить, что нижеприведенные нормативные процедуры могут быть по необходимости
незначительно изменены в процессе оценки. Это делается с целью разрешения проблем, присущих
российскому рынку оценки.
1. Затратный подход
Затратный подход ? совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его
совокупного износа.
Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит
за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
Использование данного метода расчета в рамках этого подхода предполагает определение
стоимости воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом всех видов его износа,
обесценивания и устаревания на дату проведения оценки.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
(1 ) . . / РС С ПС П СИ Зем уч в з дев ? ? ? ? ? ,
1 (1 ) (1 ) (1 ) физ функц э СИ ? ? ? И ? ? У ? ? У , где:
?РС ? рыночная стоимость объекта недвижимости;
?Сзем.уч ? рыночная стоимость прав на земельный участок;
?ПСв/з ? полная стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;
?Пдев. ? прибыль девелопера; СИ ? совокупный износ;
?ИФИЗ ? физический износ; УФУН ? функциональное устаревание;
?УЭ ? экономическое (внешнее) устаревание.
Стоимость воспроизводства ? это стоимость копии объекта оценки воспроизводимой на дату
проведения оценки. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость
объекта оценки.
Стоимость замещения ? это минимальная стоимость приобретения объекта на свободном,
открытом и конкурентном рынке аналогично оцениваемому объекту, и максимально близкого по всем
функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения
его настоящего использования, с учетом износа объекта оценки.
Замещающий объект должен обеспечивать оказание тех же услуг, выполнение тех же функций и т.д., в
тех же или больших объемах, с теми же или лучшими потребительскими характеристиками, при тех же или
меньших удельных эксплуатационных издержках, что и объект оценки. Требование минимизации стоимости
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
20
приобретения означает выбор в качестве замещающего не любого, а минимально достаточного по своим
характеристикам.
Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно с определенной
точностью определить величины стоимости воспроизводства и износа при условии относительного
равновесия спроса и предложения.
Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не
имеется достаточной информации о сделках купли - продажи аналогичной недвижимости или при
специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи, с чем последние не
представлены на рынке недвижимости. Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве,
накопленный износ здания. Однако он не отражает существующую ситуацию на рынке жилой
недвижимости. Затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений.
Применение затратного подхода обусловлено тем, что, имеется информация о конструктивном исполнении
предъявленных к оценке объектов недвижимого имущества; стоимости строительства аналогичных
объектов в базисных ценах, изменении стоимости строительства с базисного периода по дату оценки.
2. Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить
стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный
подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом
При реализации доходного подхода используют следующие методы:
?прямой капитализации;
?дисконтирования денежного потока;
?валовой ренты;
?остатка;
?ипотечно - инвестиционного анализа.
Доходный подход основывается на принципе ожидания.
Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект оценки в
ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта оценки может быть определена как
его способность приносить доход в будущем.
Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько
лет эксплуатации объекта оценки.
3. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход ? представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых
имеется информация о ценах сделок с ними.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся
при сходных условиях.
Основной используемый принцип ? сопоставление, которое должно проводиться:
?с точным аналогом, сделка по продаже которого зафиксирована на вторичном рынке;
?с приблизительным аналогом, сделка по продаже которого, зафиксирована на вторичном
рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.
?данный подход реализуется в двух основных методах:
?статистического моделирования стоимости;
?прямого сравнительного анализа продаж.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
21
8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой
определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и
конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует
ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Наиболее эффективное использование ? это вероятный вариант использования (назначения)
земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически
допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический
эффект.
Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта Оценщик
использовал 4 критерия:
1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов использования, которые
разрешены законодательными актами.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности
способов использования.
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и
юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых
вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или
максимальную текущую стоимость.
В соответствии с юридической документацией на Объект оценки разрешенным является
использование Объекта оценки в качестве жилой квартиры.
При определении наиболее эффективного использования учитывались следующие факторы:
? Удобное расположение объекта оценки для функционирования в качестве жилой
недвижимости;
? На территории объекта оценки имеются все необходимые коммуникации и технические условия
для нормального функционирования при текущем использовании;
Учитывая месторасположение объекта, а также затраты, понесенные при его возведении и
функционировании, любое значительное изменение его функционального использования заведомо
приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными
выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым.
Таким образом, учитывая все вышесказанное, Оценщик сделал вывод о том, что с точки
зрения юридической правомочности, физической возможности, экономической приемлемости и
максимальной эффективности наиболее эффективным использованием объекта оценки может быть
их текущее использование в качестве квартиры.
Аналогами объекта оценки могут выступать квартиры, находящиеся в жилых домах.

[JUMP]

Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
22
9. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР
9.1. Макроэкономический обзор РФ по итогам 2010 года4
В 2010 году продолжился восстановительный рост, начавшийся во второй половине 2009 года.
Хотя в III квартале 2010 г. из-за засухи и падения сельскохозяйственного производства наметилась пауза в
экономическом оживлении, рост ВВП в целом за год составил, по первой оценке Росстата, 4,0 процента.
Восстановлению роста в 2010 году способствовало улучшение ситуации в мировой экономике,
оживляющийся внешний спрос и рост цен на сырьевые товары российского экспорта, восстановление
фондовых индексов и укрепление позиций платежного баланса. Наряду с внешним спросом,
положительный вклад вносило восстановление внутреннего спроса, как инвестиционного, так и
потребительского, стимулируемого антикризисными мерами, а также восстановление запасов.
Промышленное производство выросло в 2010 году на 8,2%, в том числе обрабатывающие
производства - на 11,8 процента. Наиболее высокими темпами роста характеризуются производство
транспортных средств и оборудования, электронного и оптического оборудования, прочих
неметаллических минеральных продуктов, металлургическое производство и производство готовых
металлических изделий, химическое производство, производство резиновых и пластмассовых изделий.
Возобновившийся рост экономики и обрабатывающих производств во многом обусловлен ростом
инвестиционного спроса. Прирост инвестиций в основной капитал составил в 2010 году 6,0% по сравнению
с 2009 годом. К концу года рост инвестиций значительно ускорился и в IV квартале составил 7,7% по
отношению к III кварталу (с исключением сезонности).
Рост инвестиционной активности был поддержан ростом в строительстве. В IV квартале
сезонновыравненная динамика в строительстве составила 6,9% к предыдущему кварталу. Однако это не
компенсировало спад, произошедший в I квартале, и в целом за год снижение по виду деятельности
?Строительство? к предыдущему году составило 0,6 процента. В жилищном строительстве в 2010 году
введено жилья на 3,0% ниже, чем в 2009 году.
По итогам года оборот розничной торговли увеличился на 4,4% к уровню 2009 года. С января по
июль отмечался постепенный рост помесячных объемов оборота розничной торговли (с исключением
сезонности). После падения в августе-сентябре 2010 года рост потребления восстановился. Объем платных
услуг увеличился в 2010 году на 1,4 процента.
Позитивные изменения в экономике позволили сохранить положительную динамику реальных
доходов населения и улучшить ситуацию на рынке труда.
Рост реальных располагаемых денежных доходов населения по итогам 2010 года составил 4,3%,
реальная заработная плата увеличилась на 4,2 процента. По состоянию на 1 января 2011 г. по сравнению с 1
января 2010 г. по сведениям организаций (не относящихся к субъектам малого предпринимательства) на
32,7% снизилась задолженность по заработной плате.
На рынке труда в 2010 году численность безработных снизилась на 0,7 млн. человек и составила в
среднем за год 5,6 млн. человек, или 7,5% экономически активного населения, что на 0,9 процентного
пункта ниже уровня 2009 года.
В период кризиса в 2009 году и до середины 2010 года наибольшую устойчивость и позитивную
динамику сохраняло сельское хозяйство. Вследствие аномальной и жаркой погоды лета прошлого года во II
4 По данным Министерства экономического развития Российской Федерации (http://www.economy.gov.ru).
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
23
и III кварталах 2010 года произошло значительное снижение сельскохозяйственного производства, что
отразилось на годовой динамике - в целом за год снижение производства составило 11,9 процента.
В 2010 году экспорт товаров, по оценке, вырос по сравнению с 2009 годом на 31,2% и составил
398,0 млрд. долларов США. Увеличение стоимости экспорта в 2010 году по сравнению с 2009 годом
связано не только с ростом цен на основные товары российского экспорта, но и с увеличением на 11,9%
физических объемов поставок.
Импорт товаров в 2010 году, по оценке, вырос по сравнению с 2009 годом на 29,7% и составил
248,8 млрд. долларов США. Увеличение импорта связано с последовательным восстановлением
физических объемов ввоза (на 28,1%) при умеренном росте контрактных цен. Рост импорта наблюдался по
всем укрупненным позициям товарной номенклатуры. Особенно заметно увеличился импорт
инвестиционных товаров.
Положительное сальдо торгового баланса в 2010 году составило 149,2 млрд. долларов США, что
на 37,6 млрд. долларов США выше, чем в 2009 году.
Чистый отток капитала из частного сектора в 2010 году составил 38,3 млрд. долларов США, резко
ускорившись к концу года. Во многом чистый отток капитала был связан со снижением интереса
иностранных инвесторов к российским активам. В IV квартале 2010 г. ускорение оттока капитала было
также связано с ростом иностранных активов у банковского сектора.
Валютные резервы Банка России за счет операций платежного баланса увеличились за 2010 год на
36,8 млрд. долларов США. Рост резервов в основном происходил в первой половине года, а в IV квартале
на фоне оттока капитала резервы снизились на 8,6 млрд. долларов США.
В 2010 году инфляция на потребительском рынке составила 8,8 процента. С августа инфляция
стала ускоряться из-за засухи и неурожая, которые повлекли за собой рост цен на сельскохозяйственные
товары и продовольствие, как на мировых рынках, так и на внутреннем рынке.
9.2. Обзор рынка жилой недвижимости Московской области по итогам 2010 года5
В 2010 году покупатели, обладающие необходимыми средствами, активно выходили на рынок.
Количество обращений клиентов по вопросу приобретения квартир в новостройках по сравнению с 2009
годом увеличился на 12-15% в Москве и на 28-30% в Московской области.
По данным компании ?Азбука Жилья?, количество совершенных сделок относительно прошлого
года, возросло на 25% в Москве и на 38% в МО.
Структура продаж новостроек, как в Москве, так и в Московской области была смещена в сторону
более доступного жилья: совокупная доля новостроек эконом и комфорт классов составила 75% и 98%
соответственно.
Доля инвестиционных покупок возросла до 5-7% (по сравнению с 2-3% по итогам 2009 года).
Однако, относительно докризисных значений 2007-2008 гг., когда на них в среднем приходилось 10-15% (в
периоды ажиотажного спроса ? до 30%) в структуре продаж, их доля все еще невелика.
При этом, как отмечает А. Ржавский, распределение продаж по территориальному признаку
Москва/ Московская область в 2010 году составило 25%/75% в пользу МО.
По данным агентства ?Азбука Жилья? в декабре 2010 года на первичном рынке Москвы средняя
цена предложения 1 кв. м составила 150,1 тыс. руб. (+13,3% к декабрю 2009). При этом объекты массового
спроса подорожали на 14,1-14,4% относительно конца прошлого года.
5 Источник информации:: http://www.miel.ru
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
24
Средняя цена предложения 1 кв. м на рынке новостроек Московской области в декабре 2010 г.
составила 65,0 тыс. руб., что на 6,3% выше конца 2009. Меньшие темпы роста цен в области, чем в Москве
объясняются более интенсивным выходом на рынок Московской области новых проектов на ранних
стадиях строительной готовности, которые всегда стоят дешевле.
В условиях стабильной макроэкономической ситуации предпосылок для существенного снижения
или повышения цен на рынке новостроек в 2011 году не наблюдается. При этом темпы удорожания
объектов эконом и комфорт классов, пользующихся повышенным спросом, на 1,5-2% превысят
среднерыночные показатели прироста.
Месторасположение объекта оценки, а также социально-экономические параметры развития
региона свидетельствуют о ?средней? инвестиционной привлекательности объекта оценки.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
25
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ
ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Затратный подход ? совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом
его износа.
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
1.Оценка объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и созданных на них
улучшениях, на основе расчета затрат, необходимых при их воссоздании на конкретную дату
(дату оценки);
2.Учет износа и ?устаревания? оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием
различных факторов;
3.Принцип ?замещения?, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект
больше, чем за создаваемый объект, обладающей той же полезностью.
В связи с тем, что объектом является встроенное помещение (квартира), выделить достаточно
точно затраты, приходящиеся на строительство одной квартиры в жилом доме не предоставляется
возможным. Строительство одной отдельно взятой квартиры в жилом доме является экономически
неоправданным и в строительной практике не встречается.
Таким образом, Оценщик отказался от применения затратного подхода.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
26
11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ
СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних
сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам
недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом
параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
Поскольку рынок объектов вспомогательного назначения не развит, найти сопоставимые объекты-
аналоги не представляется возможным. В связи с этим Оценщик отказался от применения сравнительного
подхода к данным позициям.
11.1. Выбор метода оценки рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного
подхода
Сравнительный подход реализуется в двух основных методах:
? статистического моделирования стоимости;
? прямого сравнительного анализа продаж.
Метод статистического моделирования стоимости - заключается в том, что объект оценки
рассматривается как представитель некоторой совокупности однородных объектов, для которых цены известны.
Для данной совокупности объектов с использованием теории статистики и экономико-математического
моделирования разрабатывается математическая модель зависимости цены от одного или нескольких известных
параметров. По этой математической модели рассчитывается стоимость объекта оценки, определяется как
бы среднестатистическая из данной совокупности однородных объектов.
Метод прямого сравнительного анализа продаж ? способ оценки стоимости объекта оценки
путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок,
учитывающих различие между ними.
Данный метод основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-
продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках и при наличии на
рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую
обойдется приобретение недвижимости аналогичной стоимости. Следовательно, данный подход
основывается на принципе замещения.
Оценщик считает правомерным для определения рыночной стоимости объекта оценки применить
метод прямого сравнения продаж, так как этот метод достаточно точно отображает реальную стоимость
объектов недвижимости.
Оценка объекта методом прямого сравнения продаж проводилась в следующем порядке: 1)
анализ предложений на рынке коммерческой недвижимости; 2) определение ценообразующих факторов,
влияющих на стоимость объекта оценки и объектов-аналогов; 3) выбор объектов-аналогов; выбор единицы
сравнения; расчет корректировок; 4) определение приведенной стоимости объектов-аналогов; 5)
определение рыночной стоимости объекта оценки.
11.2. Выбор объектов-аналогов
В результате исследования рынка коммерческой недвижимости Москвы (источник данных - сайты
компаний: АН ?Инком? (тел. (495) 363-10-10), АН ?Миель? (тел. (495) 777-33-77), АН ?Balog Brokerage?
(тел. (495) 663-15-51) и другие), были выявлены следующие объекты-аналоги, которые представлены. При
отборе объектов-аналогов Оценщик использовал данные по объектам недвижимости, находящихся в близких
экономических условиях с оцениваемым объектом, которые расположены в Москве. Стоимость в долларах США
пересчитывалась в стоимость в рублях по курсу на дату оценки.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
27
Таблица 9.
Описание объекта оценки и выбранных объектов-аналогов двухкомнатных квартир
Характеристика Ед. изм. Объект оценки Объект-аналог ?1 Объект-аналог ?2 Объект-аналог ?3 Объект-аналог ?4
Дата публикации - Февраль 2011 Февраль 2011 Февраль 2011 Февраль 2011 Февраль 2011
Передаваемые права - Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
Тип объекта - Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Вид объекта - Новостройка Новостройка Новостройка Новостройка Новостройка
Материал кирпично-монолитный панельный кирпично-монолитный панельный панельный
Готовность дома - 85% 50% 50% 70% 100%
Тип объявления - Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Местоположение - г.Подольск, ул.Молодежная
г.Подольск,
пр.Электромонтажный г.Подольск, ул.Профсоюзная г.Подольск, ул.Правды г.Подольск, ул.Циалковского
Общая площадь кв.м. 63,8-67 55,0 52,3 55,0 69,7
Количество комнат - 2 2 2 2 2
Отделка - Без отделки Без отделки Без отделки Без отделки Без отделки
Дополнительная информация - -
2 990 000 руб.
Квартира, Московская
область, Подольск,
Электромонтажный проезд,
5
2 комн. Квартира, 55 м2
НОВОСТРОЙКА
Продается 2 к.кв в новом
строящемся
доме.Оформление по ФЗ-
214.ОПЛАТА ПОСЛЕ
регистрации договора
долевого участия.Цена
застройщика.До ст.
"Кутузовская" 10 минут
пешком.Идет монтаж 18-
того
этажа.Рассрочка.Ипотека.
г Подольск ул.Профсоюзная д4 2х
ком кв 52.3/32/10 8/17 мон.дома
лоджия
2.5м,,новостройка,станция 5 мин
пешком, маршрутное такси до
м.Бул.Дмитрия Донского, рядом
торговый комплекс,поликлиника,
г.к. 3кв 2010г ФЗ 214 , рассрочка
Ипотека. 3048044руб
2 комн. Квартира, 55 м2
НОВОСТРОЙКА
г.Подольск ул.Павды 2х ком
кв 5/17 пан дома 55 м2 ком 11
и 17м2 ,кладовка с/у разд
кухня 9м2, фз214, ИПОТЕКА.
2900000руб,
Квартира, Московская область,
Подольск, Циолковского ул., 3А
объектов в продаже : 2
НОВОСТРОЙКА
Дом построен и сдан. Ключи
после оплаты! Хорошое
расположение, вид из окон.
Транспортная доступность
удачная. Хорошо развитая
инфраструктура. Осталось две
квартиры! Собственность
69,7 кв.м., 4370000 руб.
Цена предложения руб. - 2 990 000 3 048 044 2 900 000 4 370 000
Цена предложения руб./сотка - 54 364 58 280 52 727 62 697
Фотографии - нет изображения нет изображения нет изображения нет изображения
Источник информации - -
http://realty.dmir.ru/realty/sal
e/ru/mo/city/newflat/3554452
/?pagination=1
http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/m
o/city/newflat/344262/?pagination=
1
http://realty.dmir.ru/realty/sale/r
u/mo/city/newflat/2502920/?pa
gination=1
http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/m
o/city/newflat/1267364/?pagination
=1
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
28
Таблица 10.
Описание объекта оценки и выбранных объектов-аналогов четырехкомнатных квартир
Характеристика Ед. изм. Объект оценки Объект-аналог ?1 Объект-аналог ?2 Объект-аналог ?3 Объект-аналог ?4
Дата публикации - Февраль 2011 Февраль 2011 Февраль 2011 Февраль 2011 Февраль 2011
Передаваемые права - Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
Тип объекта - Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Вид объекта - Новостройка Новостройка Новостройка Новостройка Новостройка
Материал кирпично-монолитный кирпично-монолитный кирпично-монолитный панельный кирпично-монолитный
Готовность дома - 85% 70% 20% 50% 100%
Тип объявления - Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения Цена предложения
Местоположение - г.Подольск, ул.Молодежная г.Подольск
г.Подольск, Красногвардейский
бул.
г.Подольск,просп.
Октябрьский г.Подольск, ул.Народная
Общая площадь кв.м. 107,4 91,0 103,0 96,2 80,0
Количество комнат - 4 3 3 3 3
Отделка - Без отделки Без отделки Без отделки Без отделки Без отделки
Дополнительная информация - -
Квартира в новом
строящемся доме от
застройщика в Подольске
20 км от Москвы. Развитая
инфраструктура,все
коммуникации. Общая
площадь 91 кв.м. Стимость
6069000 руб.
Описание дома Предлагаются 1-6
комнатные квартиры в новом
жилом. Комплекс возводится по
оригинальному проекту и состоит
их двух монолитно-кирпичных
корпусов с подземным
паркингом. Первый корпус
разноэтажный (16-22) и состоит
их 7 секций, второй корпус 25-ти
этажный и состоит из 2 секций.
Жилой дом в г. Подольск
серии И1723 (каркас здания ?
панельный, наружные стены
и перегородки в квартирах -
кирпичные). Развитая
инфраструктура. Рядом
школа, ТЦ ?Дикси?,
развлекательный центр
?Остров сокровищ?, ледовый
дворец. Площадь 96,2 кв.м.
Стоимость 5002 400 руб.
Квартира, Московская область,
Подольск, Народная ул., 3
НОВОСТРОЙКА
Ключи выданы. Площадь 80 кв.м.
Стоимость 4800000 руб.
Цена предложения руб. - 6 069 000 5 047 000 5 002 400 4 800 000
Цена предложения руб./сотка - 66 692 49 000 52 000 60 000
Фотографии - нет изображения нет изображения нет изображения нет изображения
Источник информации - -
http://realty.dmir.ru/realty/sal
e/ru/mo/city/newflat/3453833
/?pagination=1
http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/m
o/city/newflat/3906282/?pagination
=1
http://realty.dmir.ru/realty/sale/r
u/mo/city/newflat/1269342/?pa
gination=1
http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/m
o/city/newflat/4170348/?pagination
=1
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
29
11.3. Расчет корректировок объектов-аналогов
В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должны
анализироваться в обязательном порядке:
1. Передаваемые права. Сравнение производится только при передаче одинаковых прав по
объекту и его аналогам.
2. Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка
отношения между продавцом и покупателем. В нашем случае условия продажи выбранных
аналогов и оцениваемого объекта рыночные.
3. Фактор времени продажи. Данный фактор учитывает уровень устойчивости местного
рынка к стоимостным колебаниям, вызванным общим ростом (падением) цен на
недвижимость, инфляцией, сезонным характером и пр.
4. Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-
продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим
тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене
данной сделки.
5. Местоположение. Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в разных
районах города. Оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики объекта недвижимости. Размеры, вид и качество
материалов, состояние и степень изношенности объекта.
7. Состав площадей. Поправка вычисляется из анализа площадей комплексов и на
основании удельных весов вводится корректировка.
Для расчета и внесения корректировок используется множество методов, среди которых можно
выделить следующие:
? методы, основанные на анализе парных продаж;
? экспертные методы расчета и внесения корректировок;
? статистические методы.
В рассматриваемом случае для объектов - аналогов высчитывались величины корректировок по
следующим позициям:
? Корректировка на уторговывание;
? Корректировка на степень готовности дома;
? Корректировка на тип дома;
? Корректировка на красивый вид из окна, парк.
Корректировка на уторговывание
Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж
имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании
информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является
?закрытой? информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные
оцениваемые объекты, выставленные на свободную продажу. Для определения корректировки на
местоположение Оценщиком был применен:
- экспертный метод расчета (Грязнова А. Г. ?Оценка недвижимости?, учебник, Москва, 2004
год). Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
30
субъективное мнение эксперта оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше
сопоставимого аналога.
В рамках настоящего Отчета корректировка на уторговывание составила 200 000 рублей за
квартиру.
Корректировка на степень готовности дома
Квартиры на высокой степени готовности жилого дома продаются как правило по более высокой
стоимости, чем квартиры в домах с малой степенью готовности.
Для расчета корректировки Оценщик использовал исследования консалтинговой компании
?Институт экономической экспертизы? (статья ?Зависимость стоимости жилья от степени готовности?,
www.rosrazvitie.ru).
Корректировка составит разницу между ценами кв.м. % от стоимости (красная линия).
Таблица 11.
Корректировка на степень готовности для аналогов двухкомнатных квартир
Наименование Объект оценки Аналог ? 1 Аналог ? 2 Аналог ? 3 Аналог ? 4
Процент готовности дома 85% 50% 50% 70% 100%
Цена кв.м. в % от
среднерыночной 92% 81% 81% 86% 100%
Корректировка - 11% 11% 6% -8%
Таблица 12.
Корректировка на степень готовности для аналогов четырехкомнатных квартир
Наименование Объект оценки Аналог ? 1 Аналог ? 2 Аналог ? 3 Аналог ? 4
Процент готовности дома 85% 70% 20% 50% 100%
Цена кв.м. в % от
среднерыночной 92% 86% 77% 81% 100%
Корректировка - 6% 15% 11% -8%
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
31
Корректировка на тип дома
Квартиры в кирпично-монолитных домах как правило дороже квартир в панельных домах, для
расчета корректировки Оценщик использовал данные аналитического портала (www.irn.ru) о средних
стоимостях квартир в зависимости от типа дома.
Таблица 13.
Корректировка на тип дома для аналогов двухкомнатных квартир
Наименование Объект
оценки Аналог ? 1 Аналог ? 2 Аналог ? 3 Аналог ? 4
Тип дома кирпично-
монолитный панельный кирпично-
монолитный панельный панельный
Средняя стоимость, долл.США/кв.м. 5 038 4 484 5 038 4 484 4 484
Корректировка - 12,36% 0,00% 12,36% 12,36%
Таблица 14.
Корректировка на тип дома для аналогов четырехкомнатных квартир
Наименование Объект
оценки Аналог ? 1 Аналог ? 2 Аналог ? 3 Аналог ? 4
Тип дома кирпично-
монолитный
кирпично-
монолитный
кирпично-
монолитный панельный кирпично-
монолитный
Средняя стоимость, долл.США/кв.м. 5 038 5 038 5 038 4 484 5 038
Корректировка - 0,00% 0,00% 12,36% 0,00%
Корректировка на красивый вид из окна, парк
Квартиры с красивым видом из окна и парком как правило дороже квартир без этого.
Для расчета корректировки Оценщик использовал аналитические данные ?Центр экономического
анализа и экспертизы? (http://www.ceae.ru/ocenka-kvartiry-metod-srav-prod.htm):
- экологическое благополучие и красивый вид из окон (пруд, парк, церковь), отсутствие в
непосредственной близости промышленных объектов - плюс 5%;
- близость парка - плюс 5%.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
32
Таблица 15.
Расчет скорректированной стоимости объектов-аналогов двухкомнатных квартир
Элемент
сравнения Ед. изм. Объект оценки Объект-аналог ?1 Объект-аналог
?2
Объект-
аналог ?3
Объект-аналог
?4
Стоимость
предложения руб./кв.м. 54 364 58 280 52 727 62 697
Передаваемые
права на участок Собственность Собственность Собственность Собственность
Корректировка
% 0,0% 0,0% 0,0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 54 364 58 280 52 727 62 697
Финансовые
условия Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка
% 0% 0% 0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 54 364 58 280 52 727 62 697
Условия продажи Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка % 0% 0% 0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 54 364 58 280 52 727 62 697
Снижение цены в
процессе торгов Рыночная
стоимость Цена предложения Цена
предложения
Цена
предложения
Цена
предложения
Корректировка
% -6,7% -6,7% -6,7% -7%
руб./кв.м. -3 636 -3 824 -3 636 -2 869
Скорректированная
цена руб./кв.м. 50 728 54 456 49 091 59 828
Степень
готовности 85% 50% 50% 70% 100%
Процент 92% 81% 81% 86% 100%
Корректировка
% 11% 11% 6% -8%
руб./кв.м. 5 580 5 990 2 945 -4 786
Скорректированная
цена руб./кв.м. 56 308 60 446 52 036 55 042
Материал кирпично-
монолитный панельный кирпично-
монолитный панельный панельный
Корректировка
% 12,36% 0,00% 12,36% 12,36%
руб./кв.м. 6 960 0 6 432 6 803
Скорректированная
цена руб./кв.м. 63 268 60 446 58 468 61 845
Красивый вид из
окон, парк - Красивый вид
из окон, парк Парк Парк Парк Парк
Корректировка
% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
руб./кв.м. 3 163 3 022 2 923 3 092
Скорректированная
цена руб./кв.м. 66 431 63 468 61 391 64 937
Коэффициент
вариации 0,034
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
33
Таблица 16.
Расчет скорректированной стоимости объектов-аналогов четырехкомнатных квартир
Элемент
сравнения Ед. изм. Объект
оценки Объект-аналог ?1 Объект-аналог ?2 Объект-аналог
?3
Объект-аналог
?4
Стоимость
предложения руб./кв.м. 66 692 49 000 52 000 60 000
Передаваемые
права на участок Собственность Собственность Собственность Собственность
Корректировка
% 0,0% 0,0% 0,0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 66 692 49 000 52 000 60 000
Финансовые
условия Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка
% 0% 0% 0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 66 692 49 000 52 000 60 000
Условия продажи Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка % 0% 0% 0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 66 692 49 000 52 000 60 000
Снижение цены в
процессе торгов Рыночная
стоимость Цена предложения Цена предложения Цена
предложения
Цена
предложения
Корректировка
% -3,30% -3,30% -3,30% -3,30%
руб./кв.м. -2 198 -1 942 -2 079 -2 500
Скорректированная
цена руб./кв.м. 64 494 47 058 49 921 57 500
Степень
готовности 85% 70% 20% 50% 100%
Процент 92% 86% 77% 81% 100%
Корректировка
% 6% 15% 11% -8%
руб./кв.м. 3 870 7 059 5 491 -4 600
Скорректированная
цена руб./кв.м. 68 364 54 117 55 412 52 900
Материал кирпично-
монолитный
кирпично-
монолитный
кирпично-
монолитный панельный кирпично-
монолитный
Корректировка
% 0,00% 0,00% 12,36% 0,00%
руб./кв.м. 0 0 6 849 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 68 364 54 117 62 261 52 900
Красивый вид из
окон, парк -
Красивый
вид из окон,
парк
г.Подольск
г.Подольск,
Красногвардейский
бул.
г.Подольск,просп.
Октябрьский
г.Подольск,
ул.Народная
Корректировка
% 0% 0% 0% 0%
руб./кв.м. 0 0 0 0
Скорректированная
цена руб./кв.м. 68 364 54 117 62 261 52 900
Коэффициент
вариации 0,110
Расчет коэффициента вариации
Рассчитанное значение стоимости, принимается в качестве стоимости 1 кв.м. при условии, что
выборка значений стоимости аналогов однородна. Степень однородности выборки значений стоимости
аналогов характеризуется величиной коэффициента вариации, который рассчитывается по формуле:
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
34
k
C
k
k
С
С
k
r
под
r
k
r
k
r
под
r
под
r
?
?
?
?
?
?
?
? ? ? ?
?
?
? ? ? ?
?
?
?
?
1
1
2
1
? 1
Совокупность значений стоимости в выборке считается однородной при значении коэффициента
вариации не более 0,30.
Коэффициент вариации, рассчитанный выше, входит в диапазон значений до 0,30, поэтому
выборку можно считать однородной и применять в расчетах.
11.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Метод согласования скорректированных стоимостей объектов аналогов в рамках сравнительного
подхода.
Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по
этим объектам уменьшается. Расчет весов аналогов производился в зависимости от абсолютного
отклонения первоначальной цены от скорректированной.
Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и
рассчитаны по формуле:
??
? n
i
i
i
откл
x
х
d
1
, где:
dоткл ? вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;
хi определяется по формуле:
i
i iккор
n
i i
i iккор
i
Ц
Ц Ц
Ц
Ц Ц
х
?
?
?
? ?
1
,
где:
Цi ? цена i-ого аналога до внесения корректировок;
Цiкорр ? цена i-ого аналога после внесения корректировок.
Таблица 17.
Расчет рыночной стоимости двухкомнатных квартир
Элемент сравнения Ед. изм. Объект
оценки
Объект-
аналог ?1
Объект-аналог
?2
Объект-
аналог ?3
Объект-
аналог ?4
Стоимость по объектам-
аналогам - - 35% 23% 30% 32%
Абсолютная величина валовой
коррекции % - 0,6023 0,7386 0,6591 0,6364
Весовой коэффициент - 1,00 0,2281 0,2798 0,2497 0,2411
Средневзвешенная цена за
здания рублей 63 896 15 153 17 758 15 329 15 656
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
35
Таблица 18.
Расчет рыночной стоимости четырехкомнатных квартир
Элемент сравнения Ед. изм. Объект
оценки
Объект-
аналог ?1
Объект-аналог
?2
Объект-
аналог ?3
Объект-
аналог ?4
Стоимость по объектам-
аналогам - - 14% 23% 32% 21%
Абсолютная величина валовой
коррекции % - 0,7971 0,6667 0,5362 0,6957
Весовой коэффициент - 1,00 0,2952 0,2469 0,1986 0,2577
Средневзвешенная цена за
здания рублей 63 199 21 190 14 030 12 983 14 996
Таблица 19.
Итоговые значения
? Наименование Площадь,
кв.м.
Рыночная стоимость,
рублей
59. Двухкомнатная квартира 65,2 4 166 019
60. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
61. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
62. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
63. Двухкомнатная квартира 64,9 4 146 850
64. Двухкомнатная квартира 64,5 4 121 292
65. Двухкомнатная квартира 64,9 4 146 850
66. Двухкомнатная квартира 66,9 4 274 642
67. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
68. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
69. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
70. Двухкомнатная квартира 66,9 4 274 642
71. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
72. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
73. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
74. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
75. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
76. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
77. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
78. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
79. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
80. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
81. Двухкомнатная квартира 63,8 4 076 565
82. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
83. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
84. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
85. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
86. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
87. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
- Итого: 2 149,6 136 901 694
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, на дату
определения стоимости составила:
136 901 694 (Сто тридцать шесть миллионов девятьсот одна тысяча шестьсот девяносто четыре)
рубля
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
36
12. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ
ДОХОДНОГО ПОДХОДА
12.1. Выбор метода оценки рыночной стоимости объекта в рамках доходного
подхода
Применение метода прямой капитализации доходов предполагает решение проблемы
локализации доходов и расходов, учитываемых при определении стоимости объекта оценки.
При этом предполагается последовательное решение следующих задач:
? определение среднегодового чистого дохода от владения объектом оценки;
? определение приемлемой для инвестора ставки капитализации (дисконтирования);
? определение стоимости объекта оценки на основе чистого дохода и ставки капитализации.
В методе дисконтирования денежного потока (потока доходов) расчет ведется исходя из
доходов и расходов, получаемых в результате эксплуатации объекта с разбивкой на прогнозные периоды и
учетом продажи объекта оценки в конце эксплуатации.
Вышеперечисленные методы требуют наличия необходимой базы данных и аналитико-
статистической информации о текущем использовании объекта оценки.
Доходный подход для оценки объекта недвижимости предусматривает расширенный анализ НЭИ,
проектирование инвестиций в различные улучшения объекта. Оценщик посчитал нецелесообразным
проводить крупномасштабный инвестиционный анализ для оцениваемого объекта, так как существует
большое количество факторов, вероятность влияния которых на данном этапе может варьироваться, что
снизит точность оценки с применением методик доходного подхода. Кроме того, объект оценки
представляет собой жилую недвижимость и, по данным Заказчика, использовать ее в коммерческий целях
не планируется.
Таким образом, Оценщик решил отказаться от использования методик доходного подхода,
как снижающих точность результата расчетов и несоответствие объекта оценки как
доходоприносящей недвижимости коммерческого назначения.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
37
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Расчет рыночной стоимости объекта оценки проводился в рамках сравнительного подхода, в
результате были получены следующие значения:
Таблица 20.
Итоговые результаты по подходам
? п/п Наименование Полученный результат
1. Затратный подход Не применялся
2. Сравнительный подход 136 901 694
3. Доходный подход Не применялся
Поскольку оценка производилась в рамках одного сравнительного подхода, результат по данному
подходу будет являться итоговым.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
38
Рыночная стоимость жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г.
Подольск, ул. Молодежная, д.6, на 03 февраля 2010 года составила:
136 901 694 (Сто тридцать шесть миллионов девятьсот одна тысяча шестьсот
девяносто четыре) рубля, в том числе:
Таблица 21.
Итоговые значения
? Наименование Площадь,
кв.м.
Рыночная стоимость,
рублей
88. Двухкомнатная квартира 65,2 4 166 019
89. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
90. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
91. Двухкомнатная квартира 67 4 281 032
92. Двухкомнатная квартира 64,9 4 146 850
93. Двухкомнатная квартира 64,5 4 121 292
94. Двухкомнатная квартира 64,9 4 146 850
95. Двухкомнатная квартира 66,9 4 274 642
96. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
97. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
98. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
99. Двухкомнатная квартира 66,9 4 274 642
100. Двухкомнатная квартира 64,4 4 114 902
101. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
102. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
103. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
104. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
105. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
106. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
107. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
108. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
109. Двухкомнатная квартира 65,5 4 185 188
110. Двухкомнатная квартира 63,8 4 076 565
111. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
112. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
113. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
114. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
115. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
116. Четырехкомнатная квартира 107,4 6 787 573
- Итого: 2 149,6 136 901 694
Генеральный директор
ООО ?ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА?
Гонор Артур
Григорьевич
Оценщик
Сайландер Александр
Владимирович
Дата составления отчета: 31 января 2011 г.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
39
14. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
Нормативно правовые акты
1) Гражданский кодекс Российской Федерации;
2) Налоговый кодекс РФ (часть I, часть II) в посл. Редакции;
3) Федеральный закон ?Об оценочной деятельности в Российской Федерации? от 29 июля
1998 года ? 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 ? 178-ФЗ, от 21.03.2002 ?
31-ФЗ, от 14.11.2002 ? 143-ФЗ, от 10.01.2003 ? 15-ФЗ, от 27.02.2003 ? 29-ФЗ, от
22.08.2004 ? 122-ФЗ, от 05.01.2006 ? 7-ФЗ, от 27.07.2006 ? 157-ФЗ, от 05.02.2007 ? 13-
ФЗ, от 13.07.2007 ? 129-ФЗ, от 24.07.2007 ? 220-ФЗ, от 30.06.2008 ? 108-ФЗ);
4) Земельный кодекс Российской Федерации;
5) Федеральный закон от 25.10.2001 г .? 137- ФЗ ?О введении в действие Земельного
Кодекса Российской Федерации?;
6) Федеральный закон от 02.01.200 г. ? 28-ФЗ ?О Государственном земельном кадастре?;
7) Свод стандартов оценки (СОО 2005) ООО ?РОО?, предназначенный для оценки
имущества в Российской Федерации и других странах СНГ от 20 июня 2005 г.
Учебники и учебные пособия
8) Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.;
9) Генри С. Харрисон. ?Оценка недвижимости?. Пер. с англ. ? М.: РИО
Мособлупрполиграфиздата, 1994.;
10) Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. В.М. Рутгайзера, М., ?Дело?, 1998.;
11) Оценка недвижимости. Под ред. А.Г. Грязновой, М., ?Финансы и статистика?, 2004.;
12) Бейлезон Ю.В. ?Основные принципы оценки технического состояния объектов
недвижимости?, Москва, 2001 г.;
13) Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство ?МКС?, 2003;
14) В.И. Петров. ?Оценка стоимости земельных участков?, учебное пособие, Москва, 2008 г.
Периодические издания
15) Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень ?Индексы цен в
строительстве?, выпуск 68, 2009 ? Ко-Инвест, 2009 г.;
16) Справочник Промышленные здания, Укрупненные показатели стоимости строительства
(УПСС) в уровне цен на 01.01.2009 г., издание ?Ко Инвест?, 2009 г.
Перечень источников внешней информации
1. Официальный сайт Банка России. (www.cbr.ru).
2. Мониторинг социально-экономического развития Российской Федерации (Источник:
МЭРТ РФ, www.economy.gov.ru).
3. Коммерческая информация компаний (прайс-листы и информационные бюллетени).
4. Другие вспомогательные источники, указанные по тексту настоящего Отчета.
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
40
ПРИЛОЖЕНИЕ ? 1 ? СЕРТИФИКАТЫ ОЦЕНЩИКА
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
41
ПРИЛОЖЕНИЕ ? 2 ? КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
42
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
43
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
44
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
45
Ц Е Н Т Р П О Д Д Е Р Ж К И Б И З Н Е С А
105120, г. Москва, Костомаровский пер., д. 3
Телефон: (495) 999-50-26, Е-mail:7850270@mail.ru
ОГРН 5087746656388, ИНН/КПП 7723691610/772301001
Отчет ? 2011-03/86 ?Определение рыночной стоимости жилых квартир, расположенных по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, д.6?
46
ПРИЛОЖЕНИЕ ? 3 ? Копии документов устанавливающие количественные и
качественные характеристики объекта оценки, правоустанавливающие и
правоподтверждающие документы, копии документов технической
инвентаризации, заключения специальных экспертиз

[JUMP]

63тыс.руб./кв.метр на ул.Молодежная, в Подольске???
Мир сошел с ума....

Уважаемый Spiceman, как следует из вышеуказанного отчета стоимость квадратного метра реальная и адекватная, для продаж мы специально заказывали независимую оценку и никакого самодурства, накрутки, обмана покупателей.
Хотя конечно во многом стоимость квадратного метра могла бы быть значительно ниже если бы не: завышенные цены монополий на свои услуги, административно-бюррократические поборы на всех уровнях. Честная прибыль в строительстве 20%, себестоимость кв.м. 35-38 тыс.руб, итого: 43-45 тыс.руб. за кв.м. в готовом доме.

[Spiceman]

JUMP
"Бывает"...

Не хочу спорить, рынок решает- стоит ли подобное жилье таких денег или нет. Не смотря ни на какие "экспертизы"
Купят- ну и слава Богу

[nerpa]

Я видела этот дом в течение всего периода его строительства (ну ОЧЕНЬ долго). Не купила бы, побрезговала. Там строители буквально жили, пока стройка несколько лет стояла без движения - белье сушили и т.п. Наверное, и в туалет куда-то ходили... Мимо было страшновато бегать...
Так было жалко, когда раскопали большую площадку перед 8 школой, на которой всегда новогодние гуляния устраивали, все проходы перегородили, и устроили стройку чуть не на 10 лет:( Что называется, ни себе, ни людям.
По строительной науке, интересно, такой недостроенный дом сколько может стоять, чтобы в нем не завелись грибок или еще что...
Хотя то, что дом завершили вроде, и продают - это, конечно, хорошо. Наверняка кто-то купит.

[makctlt63]

Я видела этот дом в течение всего периода его строительства (ну ОЧЕНЬ долго). Не купила бы, побрезговала. Там строители буквально жили, пока стройка несколько лет стояла без движения - белье сушили и т.п. Наверное, и в туалет куда-то ходили...

ну дык для этого ремонт и делается. или вы думаете что ОНИ проссали все плиты перекрытия?

[nerpa]

makctlt63
Ну я ж и говорю - кто-то купит. Но сто пудов не те, кто живет поблизости.

[Гость Я]

Летом 2009 года чуть не купили у агентства "Люкс-недвижимость" квартиру на Молодежной дом 6. В агентстве обещали выдачу ключей в августе 2009 года, хорошо, добрые люди подсказали, что это д-о-л-г-о-с-т-р-о-й. Купили в Подольских Просторах у другого агентства без обмана с муниципальным ремонтом и уже живем, а тут бы еще ждали неизвестно сколько...

[afoniy20001]

Летом 2009 года чуть не купили у агентства "Люкс-недвижимость" квартиру на Молодежной дом 6. В агентстве обещали выдачу ключей в августе 2009 года, хорошо, добрые люди подсказали, что это д-о-л-г-о-с-т-р-о-й. Купили в Подольских Просторах у другого агентства без обмана с муниципальным ремонтом и уже живем, а тут бы еще ждали неизвестно сколько...

Присоеденяююсь, в декабре 2009 года тоже говорили что вот вот- неповерил и правильно сделал, за те же деньги живу в новом доме в Кутузово, уже сделал ремонт и живу почти год, а на молодежной еще самосвалы катаются.

[JUMP]

На самом деле, еще совсем недавно стоял вопрос о достройке этого объекта в принципе в разумные сроки, да не совсем динамично идет строительство, да Джамшуты "косячили" очень много сейчас почти все устранено, зато сейчас все по честному, по крайней мере соинвесторам теперь не приходиться жаловаться, цена продаж-уступок на стадии строительства по этому объекту всегда выше цены покупки, во многих случаях очень значительно.

[Gui Lan]

Здравствуйте!
Хотела бы купить однушку в этом доме, пожалуйста, скажите, как покупка будет юридически оформлена? Если, например, куплю за переуступку в владельцев, которые хотят перепродать мне и отвзяться от кв?))) Как бы обезопасить, не будет ли потом, что типа на одну квартиру несколько собственников? Как документально будет выглядеть процесс купли-продажи?
И еще, тут где-то читала, что дом не прошел ФЗ214, а почему?
СПАСИБО!!!!

[JUMP]

Здравствуйте!
Хотела бы купить однушку в этом доме, пожалуйста, скажите, как покупка будет юридически оформлена? Если, например, куплю за переуступку в владельцев, которые хотят перепродать мне и отвзяться от кв?))) Как бы обезопасить, не будет ли потом, что типа на одну квартиру несколько собственников? Как документально будет выглядеть процесс купли-продажи?
И еще, тут где-то читала, что дом не прошел ФЗ 214, а почему?
СПАСИБО!!!!

Здравствуйте!
Процесс уступки с юридической точки зрения будет выглядеть в передаче Вам всех прав и обязанностей в рамках раннее заключенного договора. Более конкретно можете посмотреть здесь (http://paxidom6.ru/forum/index.php/topic,21.0.html). В любом случае свяжитесь с Застройщиком и уточните про детали: нет ли долгов по договору, состоит ли в браке "уступщик", состоял ли на учете в ПСД, есть ли он в реестре у Застройщика, какой механизм оплаты, какой выбрать банк, цена договора и т.д., получите исчерпывающие ответы.
На одну квартиру несколько собственников? Ну знаете дураков нет, это состав ст. 159 УК РФ (мошенничество), со стороны Застройщика этого точно не будет, наш реестр соинвесторов зарегистрирован в Минмособлстрое в 2008 г., экземпляры в Администрации, Минмособлстрое, у прежнего и нынешнего Застройщика, но что бы Вы совсем спали спокойно наши юристы прямо день вашей сделки готовы от вашего имени обратиться с иском в суд о признаниии Вас "участником долевого строительства" по конкретной площади с последующим получением судебного решения вступившего в законную силу, можно наложить арест на права по указанной площади и т.д., мы будем в качестве ответчиков и признаем иск в полном объеме, можно также застраховаться оформив договор страхования финансовых рисков, главное что бы лицо уступающее Вам свое право требования, изначально обладало такими правами, а инструментов защиты закон предоставляет очень много.
В ФЗ ?214 действительно не попали, но 21 июня 2010 г. вступили поправки в закон, теперь все права на площади в строящемся объекте Засройщики обязаны продавать в рамках ФЗ ?214 и никак иначе. Мы собрали абсолютно весь пакет документов и подали его в рег.палату еще в том году, рег.палата отказала ввиду того, что договор аренды земли не прошел регистрацию, все договора аренды свыше 11 мес. подлежат регистрации, мы обратились в Администрацию г.Подольска как арендодателю о переоформлении договора с последующей регистрацией, на что получили отказ, пришлось обращаться в Арбитражный суд М.О. о признании незаконным бездействия Администрации в переоформлении договора аренды земли, понуждении сторон к оформлению, 25 мая предварительное заседание, кстати аренду платим на квартал вперед!

[Gui Lan]

Jump, спасибо огромное за такой обстоятельный ответ!
Можно еще пару вопросиков?
Всю информацию по деталям, которую Вы перечислили (как то: нет ли долгов по договору, состоит ли в браке "уступщик", состоял ли на учете в ПСД, есть ли он в реестре у Застройщика, какой механизм оплаты, какой выбрать банк, цена договора и т.д.) необходимо узнавать именно у Застройщика? А у Вас, как у представителя НП "Защита прав соинвесторов" нельзя такую информацию в полном объеме получить, если решимся купить? )
Я еще читала на форуме (ссылку на который Вы мне тут написали), что жители дома вносят всякие платежи и т.д. А если, скажем, человек. у которого мы приобретем квартиру, не все уплатил, то долги автоматически на нас навешиваются?
Простите за такие "наивные и глупые" вопросы, просто все эти тонкости мало пока понимаем, а обезопасить себя хочется Спасибо за терпение и участие!!!
Кстати, с праздником!

[JUMP]

Jump, спасибо огромное за такой обстоятельный ответ!
Можно еще пару вопросиков?
Всю информацию по деталям, которую Вы перечислили (как то: нет ли долгов по договору, состоит ли в браке "уступщик", состоял ли на учете в ПСД, есть ли он в реестре у Застройщика, какой механизм оплаты, какой выбрать банк, цена договора и т.д.) необходимо узнавать именно у Застройщика? А у Вас, как у представителя НП "Защита прав соинвесторов" нельзя такую информацию в полном объеме получить, если решимся купить? )
Я еще читала на форуме (ссылку на который Вы мне тут написали), что жители дома вносят всякие платежи и т.д. А если, скажем, человек. у которого мы приобретем квартиру, не все уплатил, то долги автоматически на нас навешиваются?
Простите за такие "наивные и глупые" вопросы, просто все эти тонкости мало пока понимаем, а обезопасить себя хочется Спасибо за терпение и участие!!!
Кстати, с праздником!

- Информацию по деталям сделки можете получить, "механизьм" сброшен Вам в личку.
- Соинвесторы действительно вносят ежемесячно членские взносы, на которые НП существует, если на момент оформления "договора уступки" есть задолжность по оплате взносов, попросим ее оплатить, ежемесячный членский взнос 10 руб. кв.м. по договору т.е. к примеру квартира 36 кв.м. умножаем на 10 руб. получаем 360 руб. в месяц, сумма небольшая но бывает и за год долги.
- Как правило если площадь "уступается" по ней существует задолжность, Вы о ней непременно узнаете и как правило погашается она из денег покупателя, пока механизм оплаты долгов не будет ясен сделка не состоится, поэтому ничего "навешиваться" не будет, все будет прозрачно, тем более нам выгодно если задолжнось будет погашена, деньги пойдут в бюджет, а значит в строительство.
Спасибо за поздравления с праздником, с началом шашлычно-дачного сезона

[ex-investor]

покупать тут или нет - дело каждого.
я приобрел квартиру в данном доме в 2004г за 36т.долл 2шка 64,5м2. строительство было начато минимум в 2003году, т.к. на момент покупки дом был выстроен этажа до 4-6.. далее инвестор застройщик АТН за неимением средств на окончание строительства отдает инвест контракт созданному Некоммерческому Партнерству (это приблизительно 2009 год). За счет чего достаривать дом собирается НП, за счет дополнительно собранных средств дольщиков, на момент 2010 года это была доплата в 7000 руб/м2 разбитая на пару этапов. Эти средства уже за год , думаю потрачены с лихвой. Дом не достроен, сколько еще нужно денег? Сколько по времени будут длиться доплаты? об этом новые покупатели думают? Меня ни кто не остановил в 2004 году, да и доступ в интернет только приобретал широкие масштабы.
У меня вся эта история окончилась благополучно, мне НП вернуло деньги потраченные мной по договору 2004г. Хотя, почитав форум, вижу здесь такое количество потенциальных покупателей, что неволей стал жалеть, что продал НП, а не горе покупателю... но зато моя совесть чиста.
Продолжаю следить за состоянием этого дома, о котором я мечтал с 2004 по 2010 год.

[Наталья11]

Скажите пожалуйста, когда этот дом достроят ? И сколько еще будут переносить сроки окончания строительства ?

[ex-investor]

когда собранные деньги с инвесторов покроют затраты на строительство. Стройка сейчас идет за счет доплат инвесторов, денег нет - нет и стройки..

[Mamzelle Art]

Добрый вечер всем! Сегодня (10.09.2011) ездили смотреть объект по адресу: Подольск, Молодежная 6, сам дом нам понравился, близлежащая территория тоже + очень удобное транспортное сообщение с Москвой. Однако прочитав здесь записи о проблеме дома, мягко говоря не в восторге. Подскажите, стоит ли вкладываться в столь долгосрочный проект, у которого судов немало и прочих проблем? Со слов Риелтора, дом будет сдан в 4 квартале 2011, но судя по сегодняшней картине (дом сдать не успеют) + непонятно что будет с балансом дома (горяч. и холодная вода, отопление после окончания строительных работ). Если у кого-то есть последние новости, просим поделиться или дать совет. Заранее спасибо.

[afoniy20001]

Добрый вечер всем! Сегодня (10.09.2011) ездили смотреть объект по адресу: Подольск, Молодежная 6, сам дом нам понравился, близлежащая территория тоже + очень удобное транспортное сообщение с Москвой. Однако прочитав здесь записи о проблеме дома, мягко говоря не в восторге. Подскажите, стоит ли вкладываться в столь долгосрочный проект, у которого судов немало и прочих проблем? Со слов Риелтора, дом будет сдан в 4 квартале 2011, но судя по сегодняшней картине (дом сдать не успеют) + непонятно что будет с балансом дома (горяч. и холодная вода, отопление после окончания строительных работ). Если у кого-то есть последние новости, просим поделиться или дать совет. Заранее спасибо.

Если очень понравился, есть нервы все это выносить, и длинные деньги лет в 5, и нет иллюзий что до 5 лет можно там свить гнездо. То взять можно. В Феврале 2009 года мне тоже ,наверное дама ,из примерно той же конторы Люкс-Н говорила что через 3 месяца все будет готово, но прошло 2 года все огорожено забором, когда снимут точно не понятно. За лимон 1-комн я бы купил, но наверняка никто сейчас на это не пойдет.

[Гость Я]

Странные люди. Русским языком говорят, что это д-о-л-г-о-с-т-р-о-й, все равно пытаются выкинуть деньги на ветер. Если есть лишние - выбрасывайте и совет не спрашивайте.

[Наталья11]

Хотелось бы узнать новости от правления НП. Что на данный момент времени сделано, какие работы идут, и что еще осталось сделать. Спасибо!

[JUMP]

Хотелось бы узнать новости от правления НП. Что на данный момент времени сделано, какие работы идут, и что еще осталось сделать. Спасибо!

ТСЖ "Молодежная" подало заявку на "ЗИО", с целью подачи в октябре тепла и горячей воды на объект, все ТУ выполнены, коммуникации все проложены в объеме 100%. На объекте идут отделочные работы мест общего пользования, заканчиваются сантехнические работы, идет установка электрощитового оборудования, ведется ремонт кровли и восстановление перегородок за бракоделами из ООО "Текс-П" (бывший генподрядчик). Основной проблемный вопрос-выделение мощности для постоянного электроснабжения и финансирование текущих работ.

[medium]

Основной проблемный вопрос-выделение мощности для постоянного электроснабжения и финансирование текущих работ

Насколько проблемный и решаемый? Есть шансы, что всё получится, или опять затянется на год-другой?

[JUMP]

Основной проблемный вопрос-выделение мощности для постоянного электроснабжения и финансирование текущих работ

Насколько проблемный и решаемый? Есть шансы, что всё получится, или опять затянется на год-другой?

Вопрос решаемый, думаю до конца года решится, но если взять наш пример, то с 14 января этого года у нас электричество от "дизеля" и никому нет дела до проблем, где 39 год прошлого столетия непонятно.
Мы собрали 120 млн.руб. дополнительно для завершения строительства дома и это помимо основных оплат установленных договорами с соинвесторами, вопрос с электричеством и остальные решим по-любому сомневаться не стоит!

[medium]

Если я правильно понимаю, решающее судебное заседание в октябре? Там окончательно решится, сколько денег в итоге нужно платить Тексу, а это решит проблему с электричеством, не?

[medium]

120 миллионов звучит бодро! Надеюсь, всё сложится

[JUMP]

Если я правильно понимаю, решающее судебное заседание в октябре? Там окончательно решится, сколько денег в итоге нужно платить Тексу, а это решит проблему с электричеством, не?

Как показывает практика вердикт суда очень часто не имеет ничего общего со справедливостью, для нас суды важны конечно но не настолько что бы эти решения могли кардинально что то изменить, мир намного многограннее, центров силы достаточно много, для нас основная задача достроить дом и оформить помещения в собственность, платить или неплатить по липовым долгам будем решать в рамках действующего законодательства.
На сегодня подана заявка на получение новых ТУ на постоянное электроснабжение, заявка подается в "МОЭСК" через МУП "Электросеть", а когда чинуши разродятся нам неизвестно, мы будем им помогать быстрее оформлять документы, "физика" т.е. прокладка всех коммуникаций практически вся выполнена, за исключением монтажа трансформаторов в РТП, какие трансформаторы станет известно после получения новых ТУ, сам монтаж максимум неделя, основная затяжка времени это подписание и оформление документов, любимое дело желеобразных доходяг.
Все вопросы по строительств нашего дома будут решены и будут решены в скором времени, нерешаемых вопросов нет, есть плохие руководители и никчемные исполнители

[Гость Я]

Уважаемые дольщики Молодежной д. 6! Так достроили ваш дом или нет? Сдали? "Люкс-недвижимость" вовсю продает квартиры в вашем доме, как и два года назад, обещая, что дом построен, выдаются ключи, оформление права собственности в ноябре месяце этого года. Или это очередной обман? Покупать уже можно?

[JUMP]

Уважаемые дольщики Молодежной д. 6! Так достроили ваш дом или нет? Сдали? "Люкс-недвижимость" вовсю продает квартиры в вашем доме, как и два года назад, обещая, что дом построен, выдаются ключи, оформление права собственности в ноябре месяце этого года. Или это очередной обман? Покупать уже можно?

Уважаемая IAA!
Несколько некорректно ставите вопрос, по нашему объекту как минимум с 2007 г. никто никого не обманывает и не собирается этого делать. Покупать можно было и тогда и сейчас, только по разным деньгам, небольшая справочка по стоимости однокомнатных квартир по Молодежной д.6, основанной на реальных сделках и реальном спросе:
2008 г., октябрь месяц - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 600 тыс руб.
2009 г., начало февраля - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 800 тыс.руб.
2009 г., май перед праздниками - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 1 000 000 млн.руб.
2009 г., сентябрь его середина - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 1 400 000 тыс.руб.
2009 г., октябрь месяц - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 1 700 000 тыс. руб.
2009 г., декабрь месяц - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 1 750 000 тыс. руб.
2010 г., январь месяц - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 1 800 000 тыс. руб.
2010 г., февраль месяц - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 2 000 000 млн. руб.
2010 г., весенний и летний период - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 2 100 000 тыс. руб.
2010 г., осенний и зимний период - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 2 200 000 тыс. руб.
2011 г., январь месяц - однокомнатная квартира площадью 36 кв.м., цена 2 300 000 тыс. руб.
2011 г., наши дни - в свободной продажи отсутствуют однокомнатные квартиры
На данный момент на объекте идут отделочные работы мест общего пользования, на объект подана тепловая энергия и горячее водоснабжение, идут обмеры БТИ. В целом информация, которую вы написали соответствует действительности, но не забывайте, что этот дом новостройка и его полная готовность по всем аспектам будет чуть позже, но и за другие деньги соответственно.

[Гость Я]

Никакой конкретики по поводу готовности дома к проживанию. А однокомнатные квартиры свободно продают агентства.

[Андрей89]

[JUMP]

Никакой конкретики по поводу готовности дома к проживанию. А однокомнатные квартиры свободно продают агентства.

Агентства продают квартиры от физических и юридических лиц по договорам уступок, в свободной продаже у Застройщика они отсутствуют, а дом к проживанию будет готов после акта о вводе объекта в эксплуатацию.

[Андрей89]

А ремонт когда можно начать делать?