Обманутые дольщики Подольска. Задержка строительства в долевке. Неустойка

[yuleek777]

Подскажите, кто пробовал получить неустойку по договору переуступки прав сразу через Арбитраж?

[MihayloM]

Товарищи дольщики, которые хотят самостоятельно защищать свои интересы в суде.
Позвольте обратить Ваше внимание на некоторые вопросы, которые обсуждались здесь и в профильных ветках. В целях снижения правовых рисков при самостоятельной защите, ко всему вышесказанному хотелось бы добавить:

1. Куда направлять/подавать претензию?
Досудебную претензию рекомендуется направлять ценным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. по адресу местонахождения юридического лица. Актуальный адрес можно (и нужно) взять в выписке из ЕГРЮЛ на официальном сервисе ИФНС России - https://egrul.nalog.ru/.
Бытует мнение, что можно подавать нарочно в офис. Да можно, но в данном случае есть риск того, что в суде представители застройщика заявят о том, что претензию не получали (лицо, принявшее претензию не работает там, не уполномочено, и т.п.). Это грозит тем, что суд может прийти к мнению о не соблюдении обязательного претензионного порядка разрешения спора и отказать в присуждении штрафа. В любом случае, неправильно направленная претензия - основание для правового оппонирования ответчиком и лишний его довод в суде.
Идеально: направить по почте, указанным выше способом, и доставить нарочно.

2. Что должна содержать претензия?
Основные моменты, которые, по-моему мнению, должны быть обязательно отражены и указаны в претензии:
- Что именно нарушил ответчик (в случае неустойки это сроки сдачи объекта со ссылкой на пункт договора и нормы 214-ФЗ).
- Расчёт неустойки на дату направления претензии.
- Указание на то, что в случае неудовлетворения требований дополнительно могут быть взысканы возмещение морального ущерба, судебные расходы, убытки и расходы, понесённые вследствие нарушения сроков сдачи.
- Реквизиты для перечисления денежных средств.

3. Из какой ставки рефинансирования рассчитывать неустойку?
По-моему мнению, расчёт неустойки нужно основывать на том размере ставки рефинансирования, которая существует на дату подачи иска (на ту дату, которая установлена в 214-ФЗ). Так, если иск подаётся после 01/01/2016 года, этот размер равен 11%.
Бытует мнение, что расчёт нужно производить комбинировано по ставке 8,25% - до 01/02/2016, а после 01/01/2016 по ставке 11%. Лично я считаю данный подход не основанным на законе. В любом случае, если суд признает расчёт неверным (маловероятно, но в суде может случиться что угодно), вам не откажут в иске, а просто произведут перерасчёт размера неустойки по комбинированному способу подсчёта... Вы ничего не теряете, попробовав заявить к взысканию максимальный размер неустойки.


Далее немного судебной практики. Изучая судебные решения по искам к ООО ЖК Весенний, рассматриваемые в судах общей юрисдикции, можно увидеть, что одним из "оправданий" ответчика является то, что задержка сроков ввода объектов в эксплуатацию произошло по вине государственных органов. Сам же ответчик хороший и добропорядочный, и даже до сих пор изо всех сил старается сдать дома. Смешно? С одной стороны - да, но судьи берут, помимо прочего, это в расчёт при снижении сумм неустоек и эти самые неустойки снижают в два-три-четыре раза.

Вот что удалось найти по иску к тому же ответчику, но уже по иску ,который рассматривался в Арбитражном суде Московской области, где судьи намного более квалифицированы:
Указание представителя ответчика на тот факт, что просрочка ввода дома в эксплуатацию была вызвана исполнением императивных предписаний органов власти не может являться основанием для снятия ответственности с застройщика, поскольку в соответствии со ст. 401 и 403 ГК РФ должник отвечает перед кредитором за действия третьих лиц, к которым он вправе впоследствии предъявить регрессные требования. Дело №А41-88994/15

Вооружайтесь практикой и не давайте смутить себя в суде.
В случае предоставления отзыва ответчиком непосредственно в судебное заседание - смело заявляйте устное ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с отзывом и подготовки правовой позиции.
В случае предоставления ответчиком иных документов/доказательств или правовой позиции в судебное заседание - смело заявляйте устное ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с дополнительными документами и подготовки правовой позиции.
Не стесняйтесь говорить, что плохо разбираетесь и ориентируетесь в законодательстве и не имеете возможности сходу оппонировать ответчику. Вы не юрист и вам нужно время. Суд за это не покусает, но если проигнорирует - это будет одним из доводов апелляционной жалобы.

Пока только это хотел сказать. Есть вопросы - пишите. Юристы постараются помочь здесь, тут довольно отзывчивые и знающие специалисты.

[MihayloM]

Подскажите, кто пробовал получить неустойку по договору переуступки прав сразу через Арбитраж?

Какие вопросы именно интересуют? Посмотри ссылку на решение арбитража в моём посте выше.

[yuleek777]

Спасибо, посмотрю

[vekorolev]

Доброго дня!, наконец то дошли руки до того, чтобы обратиться в суд за неустойкой по ЖК Весенний. Прошу тех кто уже прошел этот опыт поделиться необходимыми материалами для того, чтобы максимально качественно подготовить документы. Я имею ввиду то, что возможно у кого то сохранились документы и новости которые выкладывал застройщик на официальный сайт, но потом, почему то их удалил.
Так же вопрос, имеет ли смысл отдельно отмечать то, что детский сад изначально планировался как объект первой очереди строительства, а впоследствии был отложен на неопределенный срок? Какие дополнительные нюансы нужно отразить при подачи документов и заявления в суд?
Что уже есть:
1. Договор ДДУ
2. Ипотечный договор
3. письмо застройщика с конвертом и печатями почтового отделения с информацией о переносе сроков (отправлено поздно пришло позже даты до которой необходимо было его подписать)
4. Письмо уведомление об отказе от предложения застройщика подписать перенос сроков строительства (с отметкой о получении сотрудником офиса)
5. Письмо с предложением досудебного урегулирования вопроса (почтовые уведомления + письмо с отметкой о получении сотрудником офиса при передаче лично).

Как отразить тот факт, что выбор объекта недвижимости сильно зависел от сроков сдачи и то, что если бы Застройщик сразу обозначил честный срок, то выбор бы пал на другой объект недвижимости. Стоимость объекта которые будет сдан через год или через 2 сильно разная.
Как отразить тот факт, что за время стройки в семье родилось уже 2-е детей, а ни квартиры ни детского сада до сих пор нет?

Какие документы кроме договора аренды квартиры нужно предъявить для взыскания суммы за съем жилья? Обязательно ли договор должен быть где то зарегистрирован? Проверяются ли договора аренды в суде? Имеет ли разница какая 1-комнатная или 2-х комнатная квартира снималась? если покупал однушку даже большей площади чем съемная 2-ка?

По каким принципам заявляется моральный ущерб? Какова практика удовлетворения морального ущерба?

Спасибо за ответы. Можно в личку можно в общий форум.

[sporthd]

сразу забыть про договор аренды жилья

[MihayloM]

Можно в личку можно в общий форум.

НИчего если здесь мысли изложу? Мало ли у кого ещё есть подобные вопросы...

3. письмо застройщика с конвертом и печатями почтового отделения с информацией о переносе сроков (отправлено поздно пришло позже даты до которой необходимо было его подписать)
4. Письмо уведомление об отказе от предложения застройщика подписать перенос сроков строительства (с отметкой о получении сотрудником офиса)

Держите при себе. В первоначальном иске отражать это не обязательно. Возникнет вопрос в суде - покажете переписку и приложите копии в качестве доказательств.

Как отразить тот факт, что выбор объекта недвижимости сильно зависел от сроков сдачи и то, что если бы Застройщик сразу обозначил честный срок, то выбор бы пал на другой объект недвижимости.

А для чего отражать этот факт? Есть договор, есть сроки сдачи по договору.
Например у меня опека бы не пропустила покупку квартиры на фундаменте. Дома были почти готовы и опека дала добро. Но не понимаю как это отразится на доводах искового заявления.

Как отразить тот факт, что за время стройки в семье родилось уже 2-е детей, а ни квартиры ни детского сада до сих пор нет?

Повторюсь - что это даст? Если только в совокупности с предыдущим подводить под объем и факты морального ущерба.

Какие документы кроме договора аренды квартиры нужно предъявить для взыскания суммы за съем жилья?

Договор аренды. Квитанции или расписки (в общем - подтверждение внесения платы.

Обязательно ли договор должен быть где то зарегистрирован?

Статья 674 ГК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что для возникновения у сторон правоотношений, достаточно обычного письменного договора, скрепленного личными подписями сторон, при этом не требуется нотариальное заверение договора или его государственная регистрация.

Проверяются ли договора аренды в суде?

А как и что проверять? Не думаю, что суд будет как-то проверять.

Имеет ли разница какая 1-комнатная или 2-х комнатная квартира снималась? если покупал однушку даже большей площади чем съемная 2-ка?

Изучая судебную практику нашёл одно решение, где судья поставил это в зависимость. Сейчас не найду (мельком читал - просто отложилось), но судья выразил мнение, что негоже требовать возмещение трат на двушку, когда приобреталась однушка.

По каким принципам заявляется моральный ущерб? Какова практика удовлетворения морального ущерба?

Удовлетворяют, но не очень много. Максимум тысяч 10-15. 20 000 - считается очень успешным результатом.
В качестве доказательств идёт всё, что повлекло ваши душевные и нравственные страдания.
Пропало молоко у жены - выписку из амбулаторной карты.
Нервные срывы - подтверждение факта обращений к психологу/психотерапевту.

сразу забыть про договор аренды жилья

А почему так категорически? Мы не знаем ситуации автора вопроса. Чем подтвердите мнение, кроме нескольких решений суда первой инстанции из которых не ясно как доказывался факт и причинно-следственная связь. Один судья отказал - это не значит, что другой откажет. Смотря как и что доказывать.
Я бы не стал так вот сразу обрубать возможность возмещения через суд затрат на съемное жильё на период просрочки сдачи домов. Единственно что будет сложно, так это если есть постоянная регистрация.

Основание для взыскания убытков по вынужденной аренде жилья.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору(214-ФЗ)
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

[Marina68]

1. ФЗ № 214-ФЗ "О долевом строительстве..." и Закон о защите прав потребителей не содержат требований обязательного претензионного урегулирования споров в исках по неустойке в новостройках. Но претензию все же всем советую подавать - в основном, для судьи, показать, что пытались уладить дело миром, но услышаны не были.

2. Квартиру вы приобретали в новостройке с черновой отделкой, подразумевается. что заехать и жить туда сразу нельзя, требуется априори ремонт. Поэтому судьи отказывают в возмещении убытков по аренде даже в том случае, если истец предъявляет кроме договора аренды и расписок еще и временную регистрации в этой съемной квартире. Поэтому договор аренды и расписки на суде предъявлять можно, но без требования возмещения этих сумм, а в качестве того, что несмотря на практику отказов в судах, он тем не менее эти убытки несет и таким образом испытывает колоссальный моральный вред и нравственные страдания. Не далее как сегодня в Подольском суде судья приняла эти аргументы к сведению и неустойку, штраф и моральный вред удовлетворила полностью - мы прикладывали к иску договор аренды в качестве доказательств того, что раз уж убытки эти взыскать нельзя, то моральный вред от этого еще больше.

3.Убытки можно взыскать в полном объеме если есть ипотека и в кредитном договоре с банком есть пункт изменения процентной ставки в сторону уменьшения после получения титула (св-ва о собственности) - мы взыскали разницу между реальной оплатой за кредит и той суммой, которую должны были бы платить, если бы квартира была уже в собственности и ставка была бы ниже.

Все написанное - сугубо мое мнение, из личного опыта. Дискутировать ни с кем не собираюсь, кто не согласен - ваше право.

[vekorolev]

MihayloM;
Marina68:
Спасибо за комментарии.
Только вот жить можно и без ремонта, переехать в квартиру и делать ремонт, при этом уже не тратя деньги на съем. Никто не говорит о том, что это комфортно, но элементарные сан. узловые приборы, мойка и плита устанавливаются за день 2 и совсем не обязательно наличие кафельной плитки и прочего.


А если регистрация не делалась временная, но при этом постоянная в калужской области, в то время как официальное место работы - Москва, что подтверждается выпиской из трудовой книжки.

Нарушение сроков строительства сверх обещанного - это введение в заблуждение потребителя и по факту упущенная выгода.

[vekorolev]

опять же интересно, как они в суде уговаривают судей резать неустойку, если первые просрочки они объясняли изъятием земель и прочих помех от администрации, необходимостью постройки котельной, при этом у меня есть справка по месту требования с печатью и подписью Шейна о том, что они переносят сроки до 31 июля 2015 этот срок уже так же нарушен более чем на полгода. Как они это в суде объясняют?

[Marina68]

MihayloM;
Marina68:
Спасибо за комментарии.
Только вот жить можно и без ремонта, переехать в квартиру и делать ремонт, при этом уже не тратя деньги на съем. Никто не говорит о том, что это комфортно, но элементарные сан. узловые приборы, мойка и плита устанавливаются за день 2 и совсем не обязательно наличие кафельной плитки и прочего.


А если регистрация не делалась временная, но при этом постоянная в калужской области, в то время как официальное место работы - Москва, что подтверждается выпиской из трудовой книжки.

Нарушение сроков строительства сверх обещанного - это введение в заблуждение потребителя и по факту упущенная выгода.

Нарушение сроков строительства сверх обещанного карается неустойкой. Если бы у вас сдавалась квартира в чистовой отделке, с сантехникой, обоями и т.д. - тогда да, убытки по аренде можно было бы взыскать при отсутствии какой-либо вообще регистрации и временной регистрации в арендуемой квартире. У вас не тот случай.

У меня не так давно прошли два аналогичных суда - в первом случае дольщик был постоянно прописан в деревне у тещи во Владимирской области в ветхом доме 50-х годов постройки прошлого века, площадью 26 кв.м. и кроме него там были прописаны еще 3 человека, а живет и работает в Москве, там же и строит - суд отказал в возмещении убытков по аренде мотивируя тем, что ему есть где жить и он там вправе жить до момента сдачи дома в эксплуатацию. Документы, что у него нет другой собственности и что это не его жилье суд во внимание не принял - нет причинно-следственной связи.

Во втором случае дольщица продала свою квартиру в Курске, прописалась чтобы не быть бомжем, в квартире подруги площадью 28 кв.м. (там еще семья подруги 4 человека), мы представили в суд фотографии, где она живет с вещами в серых стенах без отделки, подключив унитаз и ванну, параллельно делает ремонт в комнате, а диван стоит на кухне - суд отказал в убытках, мотивируя тем, что раз есть регистрация, то она может там проживать, все документы о чужой собственности, выписки из ЕГРП и т.д. во внимание приняты не были, апелляция оставила решение без изменения.

Так что дерзайте, пытайтесь, но практика судов такова, что убытки по аренде с новостройками в черновой отделке не взыскиваются.
Кому интересно - могу выложить эти решения.

[Marina68]

опять же интересно, как они в суде уговаривают судей резать неустойку, если первые просрочки они объясняли изъятием земель и прочих помех от администрации, необходимостью постройки котельной, при этом у меня есть справка по месту требования с печатью и подписью Шейна о том, что они переносят сроки до 31 июля 2015 этот срок уже так же нарушен более чем на полгода. Как они это в суде объясняют?

Судей они не уговаривают.
С 31.01.2016г. произошли существенные изменения в ст. 333 ГК РФ. Теперь застройщикам достаточно просто заявить ходатайство о снижении неустойки без каких-либо доказательств (ч.1 ст.333).
Зато те, у кого в договорах прописана договорная неустойка, получили преимущество - суд не может теперь порезать договорную неустойку просто по ходатайству ответчика, поскольку ч.2 ст. 333 говорит: «Уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды».

[vja4es1av]

получению кредитором необоснованной выгоды

и как же доказать, что мнимая выгода от взыскания неустойки обоснована?

[Marina68]

получению кредитором необоснованной выгоды

и как же доказать, что мнимая выгода от взыскания неустойки обоснована?

А это уже не проблема истца, пусть ответчик доказывает. А уж как он это будет делать истца не касается.

[vekorolev]

Так то странное законодательство на сей счет. Если я нарушаю свои обязательства по кредитному договору, то пени начисляются исправно, в то время как застройщик имеет все основания для нарушения своих обязательств более года и все говорят о несоразмерности взыскиваемых сумм.

А разве ФЗ 214 не достаточно? ведь там описаны правила расчета неустойки в явном виде, а так же причины ее возникновения.

[Marina68]

Так то странное законодательство на сей счет. Если я нарушаю свои обязательства по кредитному договору, то пени начисляются исправно, в то время как застройщик имеет все основания для нарушения своих обязательств более года и все говорят о несоразмерности взыскиваемых сумм.

А разве ФЗ 214 не достаточно? ведь там описаны правила расчета неустойки в явном виде, а так же причины ее возникновения.

Мы в России живем. Если какой-то закон меняется, значит его кто то пролоббировал. А мы имеем то, что имеем. Но все равно бороться надо, соответственно к борьбе подготовившись и обложившись максимально доказательствами.

[vja4es1av]

обложившись максимально доказательствами.

например, какими?
Есть у меня договор. Есть акт приемки с датой. Есть еще письмо-претензия с предложением о досудебном урегулировании и отрицательным ответом на него. Все.
Что еще можно приложить?

[Marina68]

Еще можно приложить кредитный договор если в нем меняется ставка с приобретением титула и взыскать разницу в качестве убытков.
Также прикладываю переписку с застройщиком, где истец неоднократно просил компенсировать ему убытки если не деньгами, так услугами и предлагал варианты погашения задолженности, но его требования застройщик не исполнял.
Прикладываю данные Центробанка о курсах валют на момент заключения и на момент исполнения договора, прайсы с ценами на строительно-отделочные материалы до заключения договора и на момент обращения в суд, поскольку в Постановлении Пленума ВАС РФ №81 говорится: "Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.)".
В каждом конкретном случае используются разные приемы и доказательная база. Все зависит от подхода к делу. И немного от ораторского таланта - убедить судью непросто, надо применять все нормативные акты и законы, какие есть, прикладывать аналогичную судебную практику и т.д.

[vekorolev]

добрые люди, спасибо за комментарии и разъяснения. Вот вы говорите о курсах Валют и о прайсах на строй материалы. С курсами все понятно. Если у кого нибудь есть прайсы на начало 2015 конец 2014 из строймаркетов -прошу поделиться. Это действительно хороший совет.

[lyocha]

Здравствуйте!вопрос к Марине,подскажите пожалуйста,могу ли я подать иск через доверенное лицо на застройщика по месту постоянной регистрации,т.е. в другом регионе,если сам проживаю и работаю здесь?и как на это может отреагировать застройщик?

[Marina68]

Здравствуйте!вопрос к Марине,подскажите пожалуйста,могу ли я подать иск через доверенное лицо на застройщика по месту постоянной регистрации,т.е. в другом регионе,если сам проживаю и работаю здесь?и как на это может отреагировать застройщик?

Можете. Мы так взыскивали неустойку с московского застройщика - подавали иск в Казани по месту проживания и регистрации дольщика. Застройщик реагирует или никак или присылает частную жалобу с возражениями, но суд отказывает в жалобе и рассматривает дело у себя на основании ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст. 29 ГПК РФ "Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора".

[Marina68]

добрые люди, спасибо за комментарии и разъяснения. Вот вы говорите о курсах Валют и о прайсах на строй материалы. С курсами все понятно. Если у кого нибудь есть прайсы на начало 2015 конец 2014 из строймаркетов -прошу поделиться. Это действительно хороший совет.

Эту информацию можете взять из интернета, там все это есть если озадачиться и поискать.

[lyocha]

Здравствуйте!вопрос к Марине,подскажите пожалуйста,могу ли я подать иск через доверенное лицо на застройщика по месту постоянной регистрации,т.е. в другом регионе,если сам проживаю и работаю здесь?и как на это может отреагировать застройщик?

Можете. Мы так взыскивали неустойку с московского застройщика - подавали иск в Казани по месту проживания и регистрации дольщика. Застройщик реагирует или никак или присылает частную жалобу с возражениями, но суд отказывает в жалобе и рассматривает дело у себя на основании ст. 17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст. 29 ГПК РФ "Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора".

Спасибо!

[MihayloM]

1. ФЗ № 214-ФЗ "О долевом строительстве..." и Закон о защите прав потребителей не содержат требований обязательного претензионного урегулирования споров в исках по неустойке в новостройках.

Зато это требование содержит ДДУ. Так что есть риск в отказе удовлетворения требований, если не соблюдена обязательная процедура урегулирования спора в досудебном порядке.

Здравствуйте!вопрос к Марине,подскажите пожалуйста,могу ли я подать иск через доверенное лицо на застройщика по месту постоянной регистрации,т.е. в другом регионе,если сам проживаю и работаю здесь?и как на это может отреагировать застройщик?

В дополнение к сказанному: обязательно укажите в исковом заявлении, что иск подан в суд по месту регистрации физического лица на основании законодательства о защите прав потребителей.
Хотя у нас суд и обязан самостоятельно применять закон, подлежащий применению, но без этого указания есть риск, что исковое заявление отправят на рассмотрение по подсудности (по адресу местонахождения ответчика - юридического лица).

[MarsGaspar]

Был суд. Присудили 160К в общей сложности за почти годовую просрочку.
Вот думаю, это нормально или мало?!

[Marina68]

Здравствуйте!вопрос к Марине,подскажите пожалуйста,могу ли я подать иск через доверенное лицо на застройщика по месту постоянной регистрации,т.е. в другом регионе,если сам проживаю и работаю здесь?и как на это может отреагировать застройщик?

Если у вас ДДУ, а не договор уступки, то в иске обязательно опротестовывайте ничтожные пункты:
П. 3.11.4 – «с момента получения разрешения Застройщиком о вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию Участник долевого строительства обязуется нести расходы по его содержанию в объеме своей доли, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги согласно действующим муниципальным тарифам, услуги по охране Многоквартирного дома, а также принимать соразмерное участие в техническом обслуживании и ремонте Многоквартирного дома»;
П. 3.11.5 – «в течение 10 дней со дня передачи Многоквартирного дома в эксплуатацию и обслуживание специализированной организации, заключить договор с такой специализированной организацией на управление и эксплуатацию, оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание Многоквартирного дома, а также оплатить коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию Многоквартирного дома авансом за четыре месяца вперед с момента получения Застройщиком разрешения о вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию»;
П. 3.11.9 – Участник долевого строительства обязуется «в соответствии с п. 4.4 настоящего Договора заключить с Застройщиком дополнительное соглашение к настоящему Договору в течение 10 дней с момента получения от Застройщика уведомления о необходимости подписания такого дополнительного соглашения»;
П. 3.12 в части: «Государственную регистрацию оформления права собственности на Объект осуществляет Застройщик (либо уполномоченная Застройщиком организация) за счет Участника долевого строительства по отдельному договору, заключаемому между Застройщиком (либо уполномоченной Застройщиком организацией) и Участником долевого строительства»;
П. 3.15 – «Стороны пришли к соглашению, что возможные изменения в нормативных актах, регламентирующих порядок и сроки оформления передачи Объекта Участнику долевого строительства или задержки в ее осуществлении, вызванные действиями органов государственной власти, не влекут ответственности Застройщика»;
П. 7.2 – «В случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения в срок ответа на претензию заявитель вправе обратиться за защитой своих прав в суд по месту нахождения Застройщика»;
П. 9.2 в части: «К обстоятельствам непреодолимой силы относятся… нормативные акты органов власти Московской области, вступившие в силу после заключения настоящего договора и препятствующие выполнению сторонами принятых на себя обязательств».

Эти пункты напрямую влияют на исход дела, на размер неустойки и без их опротестования вас потом могут обязать оплачивать ком.услуги авансом и до приема квартиры по акту - так что лучше уж сразу закрыть этот вопрос в суде.

В заголовке иска пропишите так: "Исковое заявление о защите прав потребителя, взыскании неустойки, морального вреда, признания отдельных условий договора недействительными"

[kostya13rus]

Здравствуйте, у меня вопросик: у нас уступка оформлена на 2собствеников, в претензии мы указали нас обоих а в иске только супругу, юрист застройщика сказал на 1 собеседовании в суде что присудят неустойку 1/2 как реагировать на эту ситуацию? И могу я еще от себя подать иск на неустойку? Спасибо.

[Marina68]

Здравствуйте, у меня вопросик: у нас уступка оформлена на 2собствеников, в претензии мы указали нас обоих а в иске только супругу, юрист застройщика сказал на 1 собеседовании в суде что присудят неустойку 1/2 как реагировать на эту ситуацию? И могу я еще от себя подать иск на неустойку? Спасибо.

Юрист застройщика прав. Супруга получит неустойку от половины цены по ДДУ, а не договора уступки. Советую уточнить исковые требования в соответствии со ст. 39 ГПК и сделать правильный расчет на дату основного заседания.
Подавайте еще иск от себя, посчитав неустойку от второй половины цены по основному ДДУ (не договору уступки).

[MihayloM]

Здравствуйте, у меня вопросик: у нас уступка оформлена на 2собствеников, в претензии мы указали нас обоих а в иске только супругу, юрист застройщика сказал на 1 собеседовании в суде что присудят неустойку 1/2 как реагировать на эту ситуацию? И могу я еще от себя подать иск на неустойку? Спасибо.

Вам нужно (на выбор):
1. Изменить сейчас сумму исковых требований в сторону снижения на 50% и предъявить второй иск (от второго дольщика) на оставшиеся 50%, а потом объединить дела в одно производство (скорее всего так и случится, если судья установит наличия в производстве суда двух однородных исков к одному ответчику).
2. Посложнее схема: заключить договор цессии (уступки прав требования неустойки) от второго дольщика - дольщику, который сейчас в суде является стороной по иску. Тогда сумму исковых требований можно не менять.

В любом случае срок рассмотрения дела увеличивается минимум на один-два месяца

[Marina68]

Не советую объединять дело в одно производство.
Смотря в какой суд подается иск. Если в Москве в районный,то там будет тот же судья рассматривать второе дело. Если в городской (например, в Подольске), то второй иск другого супруга может попасть к другому судье, что порой бывает выгодно для истца - разные судьи, рассматривая аналогичные иски супругов, могут дать разные суммы, а если дело объединить в одно производство и рассмотрит тот же судья, то он гарантированно даст каждому одинаково.
Посмотрите сайт Подольского суда - там истцы с одинаковыми фамилиями и отчествами (вероятно, сестры) подали иски в разные даты и попали к разным судьям.

[MihayloM]

Не советую объединять дело в одно производство.

Про перспективу выгоды отдельного рассмотрения - скорее соглашусь, но слишком "хлипкое" основание для увеличения размера присужденной неустойки. Логика определения судом "разумного предела" неустойки в СОЮ остаются для меня загадкой. Вроде даже разъяснения ВС есть по вопросу неустойки и когда её снижать можно, однако СОЮ не спешить присуждать нормальные суммы.
Кроме того, объединить дела может сам суд по своей инициативе, или по ходатайству Ответчика. Если они до сих пор об этом не заявили - значит такая квалификация юристов Весеннего.

Смотря в какой суд подается иск. Если в Москве в районный,то там будет тот же судья рассматривать второе дело. Если в городской (например, в Подольске), то второй иск другого супруга может попасть к другому судье

Чем принципиально и процессуально отличается Подольский (Видновский и т.д.) от любого районного суда в Москве? Инстанция одна и та же. В районном иск так же может попасть к любому судье. Зависит от того, как в конкретном суде между судьями распределяются иски при принятии.

[lyocha]

Здравствуйте!вопрос к Марине,подскажите пожалуйста,могу ли я подать иск через доверенное лицо на застройщика по месту постоянной регистрации,т.е. в другом регионе,если сам проживаю и работаю здесь?и как на это может отреагировать застройщик?

Если у вас ДДУ, а не договор уступки, то в иске обязательно опротестовывайте ничтожные пункты:
П. 3.11.4 – «с момента получения разрешения Застройщиком о вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию Участник долевого строительства обязуется нести расходы по его содержанию в объеме своей доли, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги согласно действующим муниципальным тарифам, услуги по охране Многоквартирного дома, а также принимать соразмерное участие в техническом обслуживании и ремонте Многоквартирного дома»;
П. 3.11.5 – «в течение 10 дней со дня передачи Многоквартирного дома в эксплуатацию и обслуживание специализированной организации, заключить договор с такой специализированной организацией на управление и эксплуатацию, оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание Многоквартирного дома, а также оплатить коммунальные услуги, услуги по охране и техническому обслуживанию Многоквартирного дома авансом за четыре месяца вперед с момента получения Застройщиком разрешения о вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию»;
П. 3.11.9 – Участник долевого строительства обязуется «в соответствии с п. 4.4 настоящего Договора заключить с Застройщиком дополнительное соглашение к настоящему Договору в течение 10 дней с момента получения от Застройщика уведомления о необходимости подписания такого дополнительного соглашения»;
П. 3.12 в части: «Государственную регистрацию оформления права собственности на Объект осуществляет Застройщик (либо уполномоченная Застройщиком организация) за счет Участника долевого строительства по отдельному договору, заключаемому между Застройщиком (либо уполномоченной Застройщиком организацией) и Участником долевого строительства»;
П. 3.15 – «Стороны пришли к соглашению, что возможные изменения в нормативных актах, регламентирующих порядок и сроки оформления передачи Объекта Участнику долевого строительства или задержки в ее осуществлении, вызванные действиями органов государственной власти, не влекут ответственности Застройщика»;
П. 7.2 – «В случае полного или частичного отказа в удовлетворении претензии или неполучения в срок ответа на претензию заявитель вправе обратиться за защитой своих прав в суд по месту нахождения Застройщика»;
П. 9.2 в части: «К обстоятельствам непреодолимой силы относятся… нормативные акты органов власти Московской области, вступившие в силу после заключения настоящего договора и препятствующие выполнению сторонами принятых на себя обязательств».

Эти пункты напрямую влияют на исход дела, на размер неустойки и без их опротестования вас потом могут обязать оплачивать ком.услуги авансом и до приема квартиры по акту - так что лучше уж сразу закрыть этот вопрос в суде.

В заголовке иска пропишите так: "Исковое заявление о защите прав потребителя, взыскании неустойки, морального вреда, признания отдельных условий договора недействительными"

Покупали по договору переступки прав, потом отдали дду, ничтожные пункты не нужны?

[MihayloM]

Покупали по договору переступки прав, потом отдали дду, ничтожные пункты не нужны?

С одной стороны - лучше в одном исковом закрыть все спорные вопросы, чем несколько раз судиться. Это единственный в Вашем случае плюс. Но плюс весьма сомнительный ввиду следующего.
Если Вы идёте в суд самостоятельно, то я бы не стал "утяжелять иск" дополнительными требованиями, кроме неустойки. Вам и так будет довольно сложно (если Вы первый раз в суде), а тут ещё могут возникнуть дополнительные сложности в ходе процесса.
Кроме того, Ответчик может заявить о применении сроков исковой давности по оспариванию отдельных условий договора. И очень большая вероятность того, что суд применит срок исковой давности и откажет в части оспаривания отдельных условий договора. Вся эта процессуальная возня Вас в суде ещё больше смутит.

На размер неустойки прямо может повлиять только пункт об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор) - нормативные акты органов власти Московской области или других госорганов. Но и без включения оспаривания данного пункта в исковое заявление всегда можно в ходе процесса обосновать свою позицию о безосновательности позиции Ответчика, если Ответчик будет на него ссылаться. Ранее я написал выдержку из судебной практики арбитражного суда про это.

В общем решать Вам. Полагаясь на моём опыте в судах, я стал приверженцем того, что исковые заявления не должны быть сложными, они должны быть максимально понятны судьям, прежде всего. И чем проще и чётче Вы составите иск, тем лучше. Вам самим будет проще отстаивать свои интересы, и суду будет проще разбираться.

Что касается обязания Вас платить за несколько месяцев, или ещё что-то, то да, могут обязать - через суд.

[Marina68]

Михаил, ну не вводите вы людей в заблуждение! Ну какой тут срок исковой давности может заявить Ответчик когда договор еще не исполнен!
Срок исковой давности по таким делам 3 года и начинает течь с момента исполнения договора, то есть с момента подписания передаточного акта.
Опротестовывая кабальные пункты, Истец обезопасит себя от дальнейших неприятностей при получении ключей и заключении договора с управляющей компанией - ему начнут выкручивать руки и требовать оплаты вперед за 4 месяца, требовать заключать договор на оформление в собственность его квартиры за энную сумму и на голубом глазу не выдавать ключи. Ну и зачем нужен такой будущий шантаж раз уж человек все равно собрался в суд за неустойкой, так пусть сразу и заявит о своем несогласии с отдельными пунктами договора и просит суд на основании п.2 ч.2 ст. 450 ГК РФ и ст. 428 ГК РФ, а также ч.1 ст 16 ЗЗПП признать отдельные условия договора недействительными.

Насчет того, что покупали квартиру по переуступке, потом переоформили по ДДУ - читайте внимательно что у вас теперь прописано в ДДУ, там тоже могут быть подобные кабальные для вас условия.

В районных судах Москвы дела распределяют судье по конкретным улицам и адресам - например, в Нагатинском суде все иски одного и того же ответчика попадут всегда к одному и тому же судье, т.к. адрес ответчика закреплен за этим судьей. В Подольском суде супруги подали иски в разные дни, мужу удовлетворили все требования полностью, а жене неустойку порезали в 2 раза - вот такая разница.

[valensi]

Добрый день! Подскажите что делать, если в банке говорят, что на счету у застройщика нет средств? Как иначе можно взыскать неустойку по исполнительному листу?