Сегодня общался с одной из дольщиц третьего корпуса, дискуссия коснулась защиты прав дольщиков путем признания права собственности на недострой. Стало ясно, что многие смутно представляют для чего перед банкротством люди признают право собственности на объект незавершенного строительства. Постараюсь более менее развернуто пояснить, надеюсь модераторы не потрут за несоответствие темы топику - по сути эта информация людям лишней не будет.
Кратко – для чего признают право собственности на долю в незавершенке перед банкротством застройщика
Право собственности, признанное судом необходимо для следующих целей:
1. Для исключения злоупотреблений при банкротстве, направленных на лишение дольщиков квартир:
- в случае продажи дома с торгов (при условии не разрешения вопроса о финансировании достройки дома), признанное судом право не подлежит продаже и дольщики все равно остаются с жильем
- при передаче объекта новому застройщику, он не сможет произвольно диктовать дольщикам свои условия, ссылаясь на отсутствие у дольщиков каких-либо прав и договорных отношений с ним;
2. Для ускорения оформления собственности после достройки объекта:
- после достройки дома и ввода дома в эксплуатацию, полученное судебное решение можно использовать для постановки квартиры на кадастр и регистрации собственности,
- в случае невозможности реализации варианта с регистрацией по решению суда на недострой, это решение можно использовать в качестве основания признания собственности на построенную квартиру как в рамках банкротного дела, так и вне рамок банкротства
У многих обманутых дольщиков и у юристов, практикующих в арбитраже, часто возникает недоумение - как можно признать право собственности на то, что отсутствует - ведь дом не достроен, квартир нет. Кроме того, недострой является предметом действующего договора на строительство, находится в строительной динамике, а судебный акт имеет дискретный характер, он фиксирует факт и не может отражать динамику строительства, которая сложится после судебного акта.
Однако еще в 2010 году практика Верховного суда переломила ситуацию - высшая судебная инстанция указала, что объекты незавершенного строительства в соответствии со статьями 12, 128, 130 Гражданского кодекса могут быть объектами права собственности и на них можно признавать права.
За прошедший после этого период в несколько лет практика признания права собственности в недострое глубоко укоренилась, неоднократно подтверждена судебными актами Верховного суда
Также часто возникает вопрос, какую защиту дает решение суда о собственности по сравнению с договором долевого участия, зарегистрированном в Росреестре?
Постановленное решение суда о признании права собственности обременяет объект вашим правом собственности. Договор долевого участия в строительстве дает лишь право залога на объект. Право залога и право собственности – это несомненно разные сущности. Залогодержатель имеет гораздо меньше прав, чем собственник.
Право требовать достройки по договору долевого участия – это обязательственное право. Оно привязано к застройщику и при смене застройщика, если не будет заключено дополнительное соглашение к ДДУ, это право не будет привязано к объекту и не перейдет к новому застройщику. Право собственности – это вещное право, оно закреплено за вещью (объектом недвижимости), и обладателю собственности неважно, кто застройщик – право собственности можно противопоставить любому лицу, кто достраивает объект.
Право собственности не уходит в небытие при смене на стройке застройщика, его подрядчиков, и других лиц. Права и обязательства по договору долевого участия могут быть аннулированы в ходе банкротства. В этом и есть смысл банкротства – очистка от обязательств.
Решение суда о признании права привязано к объекту, право не исчезает при любом исходе банкротства.
Ну и наконец вопрос, которым задается практически каждый дольщик -
прекращается ли признанием собственности действие договора с застройщиком, не заставят ли собственников достраивать за свой счет?
Признание права собственности не означает передачу участнику строительства готового и построенного жилья. Признавая право, суд фиксирует наличие прав у дольщика, но не расторгает договор долевого участия с застройщиком. Договор продолжает действовать до его полного исполнения, застройщик обязан полностью достроить дом в те же сроки, как указано в договоре, и передать готовое жилье дольщику.
Дольщик также не теряет права требовать неустойку, убытки, устранения недостатков в квартире¸ которую он получит, и использовать все свои права по договору в полном объеме.
Участник строительства также не теряет право на участие в банкротстве застройщика, в том числе, по своему желанию, вправе включить требования в реестр жилых помещений и реестр кредиторов.
Сам по себе факт признания судами общей юрисдикции за кредитором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения, а, следовательно, не препятствует обращению кредитора за удовлетворением своего требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Указанная позиция подтверждена Определением Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013
Чуть не забыл про еще один популярный вопрос -
Будем ли платить за коммуналку, если признаем собственность?
До момента достройки дома, и передачи участнику строительства готового жилого помещения обязанности по оплате жилья не возникает (статья 151 Жилищного кодекса РФ).
Доля в несданном в эксплуатацию доме не является жилым помещением в смысле придаваемому жилищным законодательством, и признание права собственности на долю в незавершенном строительстве не означает, что дольщику передано построенное и готовое к эксплуатацию жилое помещение.
При банкротстве застройщиков нередки случаи, когда новый инвестор не найден или желает получить под застройку «очищенный», то есть не обремененный никакими правами объект. Процедура банкротства позволяет это сделать. Например, земля и (или) объект незавершенного строительства могут быть переданы новому застройщику до банкротства (например, путем переуступки, расторжения и заключения нового договора аренды, заключения договора субаренды с выдачей разрешения на строительство на новое лицо), в результате торгов в рамках дела о банкротстве. В ряде случаев такие действия совершаются с нарушением прав залогодержателей – обладателей ДДУ, а иногда и с их горячей поддержкой (на многих объектах дольщики годами требуют от властей смены застройщика любыми путями). В этом случае если права дольщиков при таких передачах не были достаточно определенны, поименно и пообъектно закреплены при смене застройщика, между дольщиками и новым застройщиком не возникает никаких прямых правоотношений, и юридически новый застройщик не обязан передать дольщику конкретную квартиру за конкретную цену и в конкретный срок. Вот тут и открывается простор для злоупотреблений – новый застройщик требует доплат с дольщиков, определяемых исключительно на свое усмотрение. Дольщики вынуждены подписывать все, поскольку никаких юридических прав требовать у нового застройщика жилья у них нет. Признанное судом право собственности в такой ситуации дает серьезную переговорную позицию – обойти состоявшееся решение суда новый застройщик не может и вынужден будет считаться с тем, что не он один имеет права на объект.
Подытоживая, отмечу, что в конкретном случая с ЖК Весенний вопрос, будет ли в итоге банкротство или не будет - спорный, механизм признания права на недострой является лишь дополнительной очередной гарантией прав дольщиков при самом худшем развитии событий. Кто дочитал - молодец
